+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Взыскание убытков по договору аренды

Под возмещением убытков понимается обязанность стороны, нарушившей условия договора, компенсировать добросовестной стороне реальный ущерб (расходы на восстановление нарушенного права, которые она произвела или должна будет произвести, утраченное или поврежденное имущество) и упущенную выгоду — не полученные стороной доходы, на которые она могла бы рассчитывать, если бы договор был исполнен надлежащим образом (ст. ст. 15, 393 ГК РФ).

Общим основанием для возмещения убытков является нарушение одним лицом прав другого (п. 1 ст. 15 ГК РФ), в том числе неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств (п. 1 ст. 393 ГК РФ).

По общему правилу убытки подлежат возмещению в полном объеме, если законом или договором не предусмотрен меньший размер возмещения (п. 1 ст. 15, п. 2 ст. 393 ГК РФ). В договоре можно ограничить подлежащие возмещению убытки (по составу или размеру).

Основания для возмещения убытков по договору аренды

Сторона, чье право было нарушено, вправе требовать возмещения причиненных ей убытков при любом неисполнении или ненадлежащем исполнении другой стороной обязательств по договору (п. 1 ст. 393 ГК РФ).

Отдельные основания для возмещения убытков (т.е. случаи нарушения или ненадлежащего исполнения условий договора, за которые пострадавшая сторона вправе требовать взыскания убытков) прямо установлены законом как для обеих сторон договора аренды (общие основания), так и для каждой из них отдельно.

Общие основания для возмещения убытков

Общими (применимыми к обеим сторонам договора аренды) основаниями, прямо указанными в законе, являются:

1) изменение или расторжение договора в связи с его существенным нарушением (п. 5 ст. 453, п. 2 ст. 450 ГК РФ);

2) досрочное прекращение договора в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) одной из сторон обязательств по нему (ст. 393.1 ГК РФ);

3) предоставление стороной недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Такие обстоятельства могут быть связаны, в частности, с предметом договора, полномочиями на его заключение, наличием у организации лицензий и разрешений, ее финансовым состоянием.

Обязанность возместить убытки возникнет у стороны, которая предоставила недостоверные заверения, если она исходила (имела разумные основания исходить) из того, что вторая сторона будет полагаться на такие заверения (абз. 3 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). В случае когда сторона дала недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, она должна будет возместить убытки вне зависимости от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон. При данных обстоятельствах предполагается осведомленность предоставившей недостоверные заверения стороны о том, что вторая сторона будет на них полагаться (п. 4 ст. 431.2 ГК РФ).

Основания для возмещения убытков арендодателем

Арендодатель обязан возместить причиненные арендатору убытки также в следующих случаях:

1) имущество, которое сдается в аренду, было передано арендатору без принадлежностей и/или относящихся к нему документов (технический паспорт, сертификат качества и т.п.) и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 611 ГК РФ);

2) арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в установленный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ);

3) в случае обнаружения недостатков переданного в аренду имущества удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков (п. 1 ст. 612 ГК РФ);

4) арендодатель не предупредил арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и это привело к возникновению убытков у арендатора (ст. 613 ГК РФ);

5) арендодатель нарушил обязанность по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ);

6) арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом (п. 1 ст. 621 ГК РФ);

7) арендодатель отозвал предварительное согласие на совершение сделки (например, договора субаренды), что привело к возникновению убытков у ее сторон.

Основания для возмещения убытков арендатором

Арендатор обязан возместить причиненные арендодателю убытки также в следующих случаях:

1) арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (п. 3 ст. 615 ГК РФ);

2) арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно (ст. 622 ГК РФ).

Ограничение возмещения убытков по договору аренды

В договор можно включить условие об ограничении возмещения убытков (п. 1 ст. 15 ГК РФ). Ограничить возмещение можно по составу убытков, например указать, что не подлежит возмещению упущенная выгода.

Пример формулировки условия:

«В случае несвоевременного возврата арендованного имущества при просрочке более чем на ___ дней арендатор возмещает только расходы, реально понесенные арендодателем в результате такой просрочки. Упущенная выгода возмещению не подлежит».

Договором также можно ограничить возмещение убытков не по составу, а по размеру, т.е. установить, что они возмещаются в размере, который не превышает определенной договором суммы.

Пример формулировки условия:

«Просрочившая исполнение сторона возмещает другой стороне все понесенные ею убытки. Сумма такого возмещения не может превышать 10% от общей цены договора».

Если стороны могут заранее рассчитать размер убытков в случае конкретного нарушения договора, они вправе согласовать в договоре размер таких убытков. Например, договором может быть предусмотрено, что в случае утраты или невозврата имущества (ст. 622 ГК РФ) арендатор должен уплатить арендодателю его стоимость в определенном размере.

Это интересно:  Какой кбм у начинающего водителя

Пример формулировки условия:

«В случае утраты или невозврата арендованного имущества арендатор обязан возместить арендодателю стоимость имущества в сумме ____ рублей».

Если в договоре не согласовано ограничение возмещения убытков

В этом случае сторона, допустившая нарушение, должна будет возместить и реальный ущерб, и упущенную выгоду в полном объеме.

Возмещение убытков по договору аренды

В статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что «лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере».

Под убытками законодательство понимает «расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы».

Для взыскания убытков по договору аренды пострадавшей стороне, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, необходимо доказать:

  • существование факта нарушения прав;
  • наличие факта причинения убытков и их размера;
  • наличие причинно-следственной связи между фактом нарушения прав и нанесенными убытками.

Возмещение убытков по договору аренды возможно как арендодателем арендатору, так и наоборот. Арендатор вправе требовать возмещения убытков по следующим причинам:

  • если арендодатель не представил арендатору документы, необходимые для использования арендованного имущества;
  • если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок;
  • если арендованное имущество содержало недостатки, о которых арендодатель не предупредил арендатора, и арендная плата не покрывает убытков, причиненных арендатору, в результате устранения таких недостатков;
  • если при заключении договора аренды арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество;
  • при нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта;
  • если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом.

В свою очередь, арендодатель может потребовать от арендатора возмещения убытков:

  • если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества;
  • если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно.

Возмещение убытков по договору аренды, подряда, поставки, купли-продажи – одна из основных специализаций нашей компании. Если вам необходима помощь в составлении искового заявления о возмещении убытков по договору аренды, его подача в суд, дальнейшее представление интересов и ведение дела – наши адвокаты готовы предоставить вам свои услуги.

Обратитесь к нашим специалистам за бесплатной консультацией прямо сейчас!

Дополнительные материалы по теме: Возмещение убытков по договору аренды

Причинение ущерба арендованному имуществу и возмещение убытков

Довольно часто у людей появляется потребность в аренде такого имущества, как автомобиль, квартира, помещение под офис или магазин, и т.д., при этом заключается взаимный и возмездный договор между арендатором и арендодателем, в котором оговариваются условия сдачи имущества во временное пользование, сроки передачи помещения в аренду и обязанности арендатора в случае причинения ущерба имуществу арендатора.

Возмещение ущерба по договору аренды регулируется ст. 15 ГК РФ, в которой сказано, что арендодатель имеет полное право потребовать с арендатора возместить причиненный его имуществу ущерб, за исключением случаев, когда реальная сумма ущерба значительно меньше суммы, требуемой с арендатора арендодателем. Претендовать на возмещение ущерба по договору аренды может также и арендатор, если:

  • Арендодателем нарушены сроки сдачи помещения в аренду.
  • Арендодателем не предоставлены документы на имущество.
  • Если арендодатель скрыл существенные недостатки сдаваемого в аренду имущества, и в ходе эксплуатации они проявились и нанесли какой-либо финансовый ущерб арендатору.
  • Если в ходе эксплуатации имущества арендатором появились третьи лица, имеющие на него право и не заявленные ранее арендодателем.
  • Если на арендодателя по договору возложены обязанности по проведению капитального ремонта помещения, но он их не выполняет.
  • Иные нарушения договора.

Повреждение арендованного имущества предполагает нанесение ущерба имуществу арендодателя и регулируется ст. 15 ГК РФ. Освобождению от возмещения ущерба подлежит арендатор, доказавший свою невиновность. Для того, чтобы арендатор был признан виновным в причинении вреда имуществу, нужно :

  1. Установить, что имуществу был причинен вред.
  2. Установить, что ущерб имуществу причинен вследствие противоправного поведения арендатора.
  3. Установить вину непосредственно арендатора.

Пример: Васильев А.А. (арендодатель) составил договор с Ивановым И.И. (арендатор) о том, что во временное пользование Иванова И.И. передается помещение на 1-м этаже многоэтажного дома, арендованное под продуктовый магазин. В договоре было указано, что капитальный ремонт арендодатель производит 1 раз в год, а аварийные работы оплачивает арендатор по мере возникновения неисправностей и должен следить за состоянием систем водоснабжения. В помещении прорвало трубу, и вода испортила 30% товара. Иванов И.И. обратился с иском в суд о возмещении убытков по договору аренды, которые были причинены товару вследствие порыва трубы, о плохом техническом состоянии которой Васильев А.А. его не предупредил. Суд не удовлетворил иск истца, объясняя это тем, что с момента подписания договора заказчик соглашается с тем, что не имеет претензий к техническому состоянию имущества и, согласно пункту договора, обязуется следить за состоянием систем водоснабжения, в случае возникновения неисправностей самостоятельно их устранять.

Это интересно:  Оплата пенсионных взносов для ип 2019

Претензия по ущербу имущества составляется арендодателем на основании пунктов договора, которые были нарушены арендатором. От того, насколько грамотно она составлена, зависит решение суда: давать делу ход, или нет. Ее можно составить как собственноручно, взяв образец из Интернета, так и с помощью помощника судьи или грамотного юриста.

Из вышеописанного следует, что возмещение убытков по договору аренды возможно только при наличии вины самого арендатора и арендодателя, и если не будет установлена причинно – следственная связь между причиненным ущербом и противоправным поведением ответственного лица, то иск в суд будет отклонен.

ВС пояснил, когда бывший арендатор возмещает убытки арендодателя из-за досрочного расторжения договора

В 2013 г. индивидуальный предприниматель Александр Глевич сдал в аренду нежилые помещения в Перми ООО «Научно-производственная компания “Медснаб”» на пять лет до июня 2018 г. Арендная плата по договору составляла 170 тыс. руб. в месяц без НДС. При этом арендодатель имел одностороннее право ежемесячно корректировать размер арендной платы с учетом уровня инфляции, равного 0,75% от ее размера по договору.

Договор также предусматривал возможность арендодателя досрочно расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором в установленный срок его письменных требований или же нарушения сроков оплаты аренды более двух раз. Стороны также согласовали условие о том, что договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по указанным основаниям в течение 5 дней после направления письменного уведомления арендатору.

Поскольку арендатор несвоевременно вносил арендные платежи, 19 августа 2015 г. ИП уведомил его об одностороннем расторжении договора. В рамках последующего гражданского спора суд взыскал в пользу арендодателя задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в сумме 613,6 тыс. руб. и 398 тыс. руб. пеней.

14 сентября 2015 г. ИП заключил договор аренды тех же нежилых помещений с ООО «РостМетТрейд» на срок до 14 августа 2016 г. Арендная плата по договору составила 160 тыс. руб. в месяц без НДС с последующим односторонним правом арендодателя 1 раз в 6 месяцев пересматривать ее размер с учетом уровня инфляции, но не более чем на 10% от арендной платы. После окончания срока действия договор был перезаключен до 1 августа 2017 г. на аналогичных условиях, но с арендной платой в размере 176 тыс. руб.

После заключения договора с новым арендатором ИП обратился к НПК «Медснаб» с иском о взыскании убытков в виде разницы между размерами арендной платы по договору с ответчиком и по договорам с «РостМетТрейд». Истец утверждал, что понес убытки в связи с досрочным расторжением договора аренды из-за несвоевременного внесения первым арендатором арендных платежей.

Суд отказал в удовлетворении иска, апелляция и кассация поддержали это решение. Они пришли к выводу, что уменьшение размера арендной платы по вновь заключенным договорам, взамен первоначального, не является следствием противоправных действий ответчика. Как указали суды, истец добровольно включил в договор наименее выгодные для него условия относительно размера арендной платы. Кроме того, они установили экономические различия при формировании арендной платы по первоначальному договору в 2013 г. и последующим договорам от 2015 и 2016 гг.

Суды высказали мнение о том, что, несмотря на отсутствие прямого указания в тексте закона, возможность требования возмещения убытков в виде разницы цен возникает лишь при отрицательной разнице, в случае, когда расходы кредитора по новому договору превышают такие расходы по первоначальному.

Не согласившись с этим, ИП обратился с жалобой в Верховный Суд. Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что особенности взыскания убытков, вызванных ненадлежащим исполнением должником договора, повлекшим его прекращение по инициативе кредитора, урегулированы ст. 393.1 ГК РФ. Цель данной статьи сводится к восстановлению имущественных интересов кредитора так, как если бы обязательство было исполнено должником надлежащим образом.

Также Суд сослался на Постановление Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 о применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств. Согласно разъяснениям кредитор может заключить несколько сделок, которые замещают расторгнутый договор, либо приобрести аналогичные товары или их заменители в той же или в иной местности и т.п. При заключении замещающей сделки действует презумпция добросовестности кредитора и разумности его действий (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307, ст. 393.1 ГК РФ).

Как указал ВС, нижестоящие суды не учли, что указанная норма права содержит специальное основание для взыскания убытков. Закон предоставил кредитору право на взыскание абстрактных убытков в случае, предусмотренном ст. 393.1 ГК РФ, исчисляемых в виде разницы между ценами расторгнутого договора и замещающей сделки, а также любые другие понесенные им убытки. Из этой статьи и п. 12 Постановления № 7 следует, что суды при рассмотрении дела должны установить наличие обстоятельств, подтверждающих, в том числе, что неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора должником, возлагающим на него определенные обязанности, прекращение договора между сторонами явилось следствием нарушения должником условий договора; кредитором заключен аналогичный (замещающий) договор на иных по сравнению с первоначальным договором условиях, ухудшающий его имущественный интерес.

Верховный Суд пришел к выводу о том, что заключение истцом договора аренды с «РостМетТрейд» преследовало цель минимизировать последствия досрочного расторжения договора с ответчиком. Кроме того, Суд не согласился с выводом нижестоящих судов, что истец заключил сделки с новым арендатором по более низкой цене, исходя из собственного волеизъявления, и не доказал невозможность заключения договоров по цене, соответствующей размеру арендной платы, установленной для ответчика. ВС отметил, что нижестоящие инстанции не приняли во внимание аналитическую справку о причинах снижения арендной платы и заключения экспертных организаций, представленные истцом.

Это интересно:  Премия в отчете 6 ндфл

Как указал Суд, добросовестность кредитора и разумность его действий при заключении замещающей сделки предполагаются, пока должником не доказано обратное. Например, должник вправе представлять доказательства чрезмерного несоответствия цены замещающей сделки текущей цене, определяемой на момент ее заключения по правилам п. 2 ст. 393.1 ГК РФ.

Риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, которая виновна в досрочном прекращении договора, отметил ВС. Само по себе обращение должника к кредитору с предложением изменить условие договора о цене не может являться обстоятельством, исключающим его ответственность по ст. 393.1 ГК РФ, поскольку в отсутствие акцепта такое предложение не влечет правовых последствий. Отказ взыскать убытки в связи с отсутствием вины ответчика в причинении убытков не соответствует положениям указанной статьи и необоснованно освобождает ответчика от неблагоприятных последствий, наступивших у его контрагента после расторжения с ним договора в результате ненадлежащего исполнения им своих обязанностей, усугубившихся впоследствии по причинам, не зависящим от истца.

ВС РФ отметил, что суждение судов о возможности требования возмещения убытков в виде разницы цен только лишь при отрицательной разнице, то есть когда цена заменяющего договора выше цены расторгнутого, не основано на законе. Более того, в случае, если по замещающим сделкам истца цена аренды была бы выше, чем по договорам, заключенным с обществом, у истца не имелось бы оснований обращаться с иском по настоящему делу.

В результате Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение.

Юрист адвокатского бюро КИАП Юлия Усачёва назвала позицию ВС справедливой: «Верховный Суд закрепил компенсационный принцип возмещения понесенных добросовестной стороной издержек, связанных с вынужденным досрочным прекращением договора ввиду неисполнения контрагентом своих обязанностей по договору, повлекших прекращение сделки, и необходимостью предпринимать действия по заключению нового (замещающего) договора по более низкой цене».

По ее словам, Суд, действуя в ключе общих норм о равноправии и состязательности сторон, не исключает, а, наоборот, предлагает ответчику представить доказательства недобросовестного поведения истца и неразумности его действий при заключении нового (замещающего) договора. «Так, если бы суд установил, что при заключении новой сделки истец действовал неразумно и намеренно способствовал увеличению убытков путем заключения новой сделки по цене ниже рыночной, то у такого истца не имелось бы оснований обращаться с иском в суд, – пояснил эксперт. – В рассматриваемом случае заявленные требования являлись обоснованными, так как истец представил доказательства заключения замещающего договора по рыночной цене (экспертное заключение), и, следовательно, убытки истца в виде разницы между ценой, установленной в прекращенной и замещающей сделке, справедливо подлежали возмещению в заявленном размере».

При этом Юлия Усачёва отметила, что определение ВС РФ не создает какую-либо новую практику, а лишь закрепляет позицию Суда, изложенную ранее в Постановлении Пленума № 7, которое содержит целый раздел, посвященный особенностям возмещения убытков при прекращении договора в порядке ст. 393.1 ГК РФ.

В то же время юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Константин Клошко считает, что, хотя определение и основано на ранее сформулированном в Постановлении Пленума № 7 судебном толковании положений ст. 393.1 ГК РФ, выводы Суда «фактически открывают новую страницу в судебной практике по спорам о возмещении убытков при прекращении договора в качестве меры ответственности за виновное нарушение обязательств».

Эксперт указал, что решение представляет большой практический интерес, в первую очередь, с точки зрения применения судами к арендным отношениям института «замещающей сделки», ранее применявшегося исключительно в регулировании договоров поставки и ставшего универсальным в результате реформы гражданского законодательства в 2015 г.

«Ключевым является вывод о возможности взыскания в пользу стороны убытков, вызванных расторжением договора вследствие виновных действий ее контрагента, – пояснил эксперт. – При этом суд допустил возможность определения размера возлагаемых на виновную сторону убытков, достаточного для восстановления имущественного интереса взыскателя, в зависимости от последующего поведения самого взыскателя, который может заключить замещающую сделку на иных условиях, влияющих на формирование цены».

«При этом, как указано в определении, закон не содержит необходимого критерия об идентичности всех условий первоначальной и замещающей сделки, а добросовестность кредитора при совершении последней предполагается, – полагает юрист. – ВС указал, что риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, по чьей вине досрочно прекращен договор».

По словам Константина Клошко, высшая судебная инстанция в очередной раз отметила необходимость добросовестного поведения участников гражданского оборота, применив к виновной стороне правила внедоговорной ответственности.

Статья написана по материалам сайтов: prioritet-centr.ru, arendaexpert.ru, www.advgazeta.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector