+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Вопрос по работе управляющей компании

Разрушается балкон, куда обращаться, пока он совсем не рухнул?

В срочном порядке, на основании ст.33 Конституции РФ, необходимо обратиться в Государственную жилищную инспекцию. Именно этот надзорный орган заставит ЖЭК привести в порядок балкон за очень короткий промежуток времени, поскольку в КоАП есть статья 7.22 – «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов»», — предусматривающая штраф до 50 тысяч рублей.

В течение 45 дней ваша проблема должна быть решена.

В квартире шумно, спать невозможно. У меня есть право заставить соседей сделать дополнительную звукоизоляцию в своих квартирах?

Если звукоизоляционный параметр превысит 60 дБ – звукоизоляция нарушена. Претензию следует писать в строительную компанию, которая возводила ваш дом.

Из крана течет теплая вода вместо горячей. И даже чтобы дождаться такой температуры, мне приходится «вылить» целую ванну холодной воды. И что с этим делать? Ведь плачу я за горячую воду! И какой должна быть температура?

Кроме того, существует по СанПиН допустимое отклонение температуры горячей воды. В ночное время – не более чем на 5 градусов по Цельсию. Днем – не более чем на 3 градуса. Причем ночное время считается с 24 часов до 5 утра. Дневное – с 5 утра до 24 часов.

И если температура горячей воды не соответствует нормам – сообщите об этом в свою управляющую компанию.

Как правильно «работать» с управляющей компанией и их проверками – в нашей статье. (гиперссылка на статью)

В моем доме постоянные перепады с отоплением. Батареи иногда бывают очень холодными. А куда обращаться – я не знаю.

В жилых помещениях температура должна быть не ниже +18 градусов. В угловых комнатах – не ниже +20, согласно п.15 Раздела 6 Приложения №1 к ПП-354.

В том случае, если температура в вашей квартире нормам не соответствует, необходимо обратиться в управляющую компанию. Как? Все просто:

Сообщите о низкой температуре в УК по телефону или письменно
Специалист управляющей компании обязан, в соответствие с п.107 ПП РФ №354, сообщить вам, почему нарушена коммунальная услуга
Если специалист не компетентен, то в течение двух часов с момента получения сообщения о нарушении качества услуги ЖКХ должна быть проведена проверка. По ее окончании составляется акт проверки, согласно п.109 ПП РФ №354.

Вы смело можете требовать перерасчет тарифа за некачественную услугу и устранения неполадок, если проверка установит факт нарушения.

В квартире постоянный запах табака. Я живу один и не курю. А сосед сверху – дымит, как паровоз. Значит – проблемы с вентиляцией. И что с ними делать?

В пункте 5.5.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда прописано, что вентиляция и дымоходы должны работать нормально. Если в Вашей квартире вы чувствуете посторонние запахи – обратитесь в Управляющую компанию. Специалист должен приехать к вам домой и проверить вентиляцию.

Если же УК не выполняет свои обязанности – обратитесь в Госжилинспекцию. Сотрудники ведомства в любом случае приедут с проверкой к вам, а еще и нагрянут в управляющую компанию.

Я инвалид третьей группы. Могу ли я рассчитывать на льготы за услуги ЖКХ?

Безусловно, можете. В Жилищном кодексе указаны следующие категории граждан, которые могут рассчитывать на льготы:

Инвалиды всех категорий, в том числе семьи, имеющие детей-инвалидов;
Участники Великой Отечественной войны, в том числе семьи умерших инвалидов, участников ВОВ;
Ветераны боевых действий;
Граждане, подвергшиеся воздействию радиации, в том числе семьи умерших участников;
Бывшие несовершеннолетние узники концлагерей, гетто и т.р., признанные инвалидами.

О том, как получить льготы, подробнее в нашей статье (гиперссылка).

По вечерам вода из-под крана бежит очень слабо. Чтобы ванну набрать – нужно очень долго ждать. Кто виноват и что делать?

В правилах представления коммунальных услуг в п.3 прописано, что сильный напор воды в доме должен быть круглосуточно. Если ваш напор вас не устраивает – обратитесь в свою управляющую компанию. Они должны провести проверку и объяснить причину нарушения. Если же УК своих обязательств не выполняет, можете смело обратиться в Госжилинспекцию с заявлением.

В последнее время воду под водой из-под крана даже мыться неприятно. Пить ее мы уже давно перестали, но ситуация, по-моему, становится критической. Подскажите, как решить проблему?

Помогите! У меня плесень по стенам «расползлась». Что с этим кошмаром делать?

В нормах СанПиН четко прописано, что системы вентиляции и отопления не должны способствовать образованию плесени.

Поэтому вызывайте представителя управляющей компании для составления акта о появлении грибка. Если вдруг инженер из ЖЭКа не приходит, берите в свидетели двух соседей и составляйте акт самостоятельно. Главное, не забудьте на нем все вместе расписаться.

После составления акта пишите заявление-жалобу в Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и Санэпидемстанцию. Если вы напишете обращение во все эти организации, то шансы на то, что «коммунальщики» начнут работать, существенно возрастут.

В нашем доме проблемы с канализацией. Плохо работают стоки. Может, засор. Может, еще что-то. Лично у меня проверять нет никакого желания. К кому лучше обратиться?

Обеспечить бесперебойную работу канализационных стоков – обязанность коммунальщиков (п.9 Правил представления ЖКУ). Следовательно – к ним и нужно обратиться. Позвоните в управляющую компанию или обратитесь письменно. УК обязана вызвать специалиста и устранить проблему. Если нарушение не ликвидировано – обратитесь в государственную жилищную инспекцию с жалобой. Тогда решение проблемы точно будет ускорено.

Мы недавно переехали с семьей в новую квартиру. И все бы ничего, если бы не периодические скачки напряжения. Страшно за новую технику. Стоит обратиться в Управляющую компанию или напрямую в Прокуратуру?

— организовать выездную проверку;
— выдать предписание о выполнении необходимых мероприятий и работ по устранению нарушения и проведения перерасчета, установить сроки их исполнения;
— возбудить административное производство по статье 7.23 КоАП РФ, установить виновных лиц и привлечь их административной ответственности.

Почему жители первого этажа должны платить за лифт, хотя они им не пользуются?

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации и Постановлению Правительства РФ от 13.08.06 №491 лифты, лифтовые и иные шахты входят в состав общего имущества дома. Поэтому независимо от того, пользуется житель дома этим имуществом или нет, он обязан платить за его содержание.

Я живу в старой 9-этажной панельке. Как и во многих домах, у нас очень мерзкий лифт. Запах. Сожженные кнопки. Нецензурные надписи на стенах. Это вообще можно как-то исправить?

Конечно, можно. Согласно пункту 11 Правил содержания общего имущества, лифт должен быть в идеальном состоянии, как новый. Никаких надписей, сожженных кнопок и неприятного запаха. Если ваш лифт правилам не соответствует, обратитесь в Управляющую компанию. Организация обязана устранить проблему. В случае не выполнения обязанностей, напишите заявление в ГЖИ или в Прокуратуру. В течение 10 дней проблема будет решена.

В подъезде нет лампочки. Днем – еще ничего, а ночью страшно, мало ли кто навстречу пойдет. Покупать за свой счет не хочу, лампочку кто-то все время либо выкручивает, либо разбивает. И что с этим делать? Наощупь ходить?

Конечно, за свой счет менять лампочку не стоит. Это обязанность коммунальщиков. Обратитесь в свою управляющую компанию, сославшись на пункт 4.8.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Если проблема с освещением в вашем подъезде никак не решилась, обратитесь в государственную жилищную инспекцию. И – да будет свет!

В нашем подъезде никто не прибирается. Наверное, можно было бы составить график дежурств с соседями, и мыть полы самим. Но мы же платим за уборку! Кто должен разобраться?

Коммунальщики обязаны периодически наводить порядок в подъездах. Об этом гласит пункт 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Мы бы не советовали вам мыть подъезды самостоятельно, зачем делать чужую работу? Напишите заявление в УК, сотрудники которой обязаны в течение 10 дней решить проблему и составить график уборки подъезда. Если работа не проведена – можете обращаться в Госжилинспекцию или в Прокуратуру. Но не спешите вооружаться ведром и тряпкой, оставьте это УК.

В моем доме все еще есть «советский пережиток» — мусоропровод. И все бы ничего, если бы он периодически не засорялся. Мне не лень ходить до мусорных баков, но засор со временем начинает гнить, вонять. А это чревато для здоровья. Кто должен в этом разобраться?

В соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан. Мусоропровод относится к общему имуществу собственников дома и содержание мусоропровода: очистка, промывка, ремонт обязанность управляющей компании. В случае засора мусоропровода жильцам необходимо обратиться в аварийно — диспетчерскую службу управляющей компании, сообщив о возникшей проблеме по телефону, (запишите входящий номер, кто принял и дату вашего обращения), а также рекомендуем направить заявление на руководителя управляющей компании о проведении проверки и устранению выявленных замечаний.

После подачи заявления недочеты должны быть устранены работником управляющей компании не позднее, чем на следующий день.

Я в панике! В моем доме завелись какие-то насекомые! А возле мусоропровода снуют мыши! Что делать? В СЭС бежать?

Не нужно паниковать. Управляющая компания обязана регулярно травить крыс, мышей и насекомых, поскольку подъезды и подвалы жилого дома относятся к общему имуществу собственников дома.

Обратитесь в аварийно-диспетчерскую службу УК, по телефону сообщите о возникшей проблеме, но не забудьте записать входящий номер, имя того, кто принял, а также дату обращения. Дополнительным шагом может стать письменное заявление к руководителю УК о проведении проверки и устранении нарушений.

Хулиганы разбили окно в подъезде. Теперь сквозняк, да и вообще мало приятного. Подскажите, к кому обратиться?

Конечно, нужно пойти протоптанной дорожкой в управляющую компанию.

Разбитое окно коммунальщики обязаны привести в порядок, согласно пункту 4.8.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Обратитесь в аварийно-диспетчерскую службу УК, по телефону сообщите о возникшей проблеме, но не забудьте записать входящий номер, имя того, кто принял, а также дату обращения. Дополнительным шагом может стать письменное заявление к руководителю УК о проведении проверки и устранении нарушений. В нашем подъезде очень сильно продуваются межпанельные швы, а в дождливую погоду еще и промокают. Портится ремонт, холодно. Мы не знаем, кому пожаловаться! Подскажите!

В пункте 4.10.2.9 Правил тех.эксплуатации жилфонда прописано, что стки бетонных плит должны быть качественно герметезированны. Если у вас такие серьезные проблемы, не тяните и пишите заявление в управляющую компании.

Обратитесь в аварийно-диспетчерскую службу УК, по телефону сообщите о возникшей проблеме, но не забудьте записать входящий номер, имя того, кто принял, а также дату обращения. Дополнительным шагом может стать письменное заявление к руководителю УК о проведении проверки и устранении нарушений.

Течет кровля. Обращались в Управляющую компанию, но безрезультатно. Что делать?

Прежде чем составлять претензию, соберите доказательства: сделайте пару фотографий подтеков на потолке и стенах. Затем пригласите сотрудника УК и двух соседей, чтобы составить акт.

Следующий шаг – составление претензии, с приложенными к ней фотографиями и актом. В том случае, если претензию проигнорировали – обратитесь с заявлением в Госжилинспекцию или в Прокуратуру.

В моей квитанции есть графа «Общедомовые нужды». Как это понимать?

Это интересно:  Высокотехнологичная медицинская помощь в 2019 году перечень

Общедомовые нужды (или сокращенно ОДН) – это коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества многоквартирного дома. Если объяснить чуть точнее, то ОДН – это математическая разница между показаниями общедомового прибора учета и суммы показания индивидуальных приборов учета жителей дома (п.40 ПП РФ №354).

С 1 апреля 2016 года общедомовые нужды включены в строку содержания жилья, согласно п.9 ст.12 ФЗ от 29.06.2015 №176 ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ о отдельные законодательные акты РФ».

О капитальном ремонте много разговоров. Но я до сих пор не понимаю, за что платить и надо ли это делать?

271-ФЗ от 25.12.2012 обязал граждан Российской Федерации уплачивать фиксированную сумму за капитальный ремонт жилого дома. Есть два варианта накопления на капремонт: на спецсчет управляющей компании или в общий фонд регионального оператора.

Система капитальных ремонтов учитывает обычное безучастие граждан в жизни собственного МКД и прилегающей к нему территории. Теперь собственники помещений в МКД обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт в минимальном размере, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ, или в большем размере (сверх минимального) по решению общего собрания собственников помещений (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ).

Ввиду того, что закон обязывает – платить придется.

В чем разница между спецсчетом и общим «котлом» регоператора?

В соответствии с 271-ФЗ от 25 декабря 2012 года «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» изменилась система финансирования капитального ремонта многоквартирных домов (МКД). Теперь собственники помещений в МКД обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт в минимальном размере, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ, или в большем размере (сверх минимального) по решению общего собрания собственников помещений (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ).

Собственники помещений в МКД могут открыть в банке специальный счет, на котором будут накапливаться взносы на капитальный ремонт, исключительно собственников того дома, жители которого приняли на Общем собрании такое решение.

Владельцем специального счета может быть:

товарищество собственников жилья (ТСЖ);
жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
жилищные кооперативы (ЖК);
специализированный потребительский кооператив;
управляющая компания (УК);
региональный оператор, созданный субъектом РФ (в случае, когда собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета).
Преимущества специального счета для накопления средств на капитальный ремонт:

использование взносов, находящихся на специальном счете в банке возможно только на капитальный ремонт дома;
осуществление Банком контроля (ст.177 ЖК РФ) за целевым расходованием денежных средств со счета позволит собственникам помещений не волноваться о судьбе своих взносов;
возможность получить дополнительный источник формирования фонда капремонта при использовании финансового инструмента «Начисление процентов на неснижаемый остаток»;
в случае принятия собственниками помещений в МКД решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. (ч. 3, ст. 166 ЖК РФ);
Наш дом начал трескаться. Подавать в суд на застройщика? Или есть не такие кардинальные меры?
Любые дефекты здания должна устранять управляющая компания, об этом прописано в пункте 4.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Фундамент и стены жилого дома относятся к общему имуществу собственников дома и управляющая организация обязана содержать и ремонтировать их незамедлительно.

Обратитесь в аварийно-диспетчерскую службу УК, по телефону сообщите о возникшей проблеме, но не забудьте записать входящий номер, имя того, кто принял, а также дату обращения. Дополнительным шагом может стать письменное заявление к руководителю УК о проведении проверки и устранении нарушений.

Из подвала жуткая вонь! Сначала мы обвиняли во всем бомжей, думали, что они там поселились. Но нет! Там просто воняет! В полицию обращаться или куда?

Подвал относится к общему имуществу собственников дома и содержание подвалов в чистом и сухом виде обязанность управляющей компании, которая должна проводить плановые и частичные осмотры жилого здания и помещений и устранять выявленные недостатки.

В подвале должно быть чисто и сухо. И пахнуть… цветами? Нет! Никакого запаха там быть не должно. Это прописано в пункте 3.4. Правил и нормам тех.эксплуатации жилищного фонда.

Законодательством закреплено право подачи жильцами заявок на устранение выявленных неисправностей инженерного оборудования или конструкций жилого дома, которые управляющая компания должна рассмотреть в день их поступления, и не позднее, чем на следующий день организовать их устранение (основание: постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170).

Весной страшно приближаться к дому – огромные сосульки угрожающе примерзли к крыше. Единственное, что делают коммунальщики – пишут объявление «Осторожно, сосули!». Куда обратиться?

Крыша жилого дома, козырек подъезда относятся к общему имуществу собственников дома и управляющая организация обязана удалять наледь и образующиеся сосульки по мере необходимости. Об этом сказано в пункте 4.6.1.23 Правил и норм тех.эксплуатации жилфонда.

Обратитесь в аварийно-диспетчерскую службу УК, по телефону сообщите о возникшей проблеме, но не забудьте записать входящий номер, имя того, кто принял, а также дату обращения. Дополнительным шагом может стать письменное заявление к руководителю УК о проведении проверки и устранении нарушений.

Разрушается козырек и парапеты. Куда обратиться с жалобой?

Разрушение козырька или парапетов должно устраняться немедленно. Об этом сказано в пункте 4.2.4.2 Правил и норм тех.эксплуатации жилищного фонда.

Обратитесь в аварийно-диспетчерскую службу УК, по телефону сообщите о возникшей проблеме, но не забудьте записать входящий номер, имя того, кто принял, а также дату обращения. Дополнительным шагом может стать письменное заявление к руководителю УК о проведении проверки и устранении нарушений.

Гололед! Ничего не посыпают! Ладно я, а вдруг бабушка упадет? Или ребенок?! Куда обращаться за помощью? Не самим же соль покупать.

После уборки снег и лёд должны быть присыпаны материалами для уменьшения скользкости: песок, песко-соляные смеси и др.

Придомовая территория, к которой относится двор, относится к общему имуществу жильцов многоквартирного дома, поэтому обязанность содержать ее в надлежащем состоянии: убирать двор, осуществлять сбор и вывоз бытовых отходов, обеспечивать уход за элементами озеленения и благоустройства относится к ведению управляющей организации.

УК самостоятельно устанавливают ежемесячную плату за уборку дворовой территории. Если дворник не посыпает обледеневшую дорогу – составьте в произвольной форме акт об увиденных недостатках, подписанный двумя соседями либо старшим по подъезду, либо председателем совета дома. Укажите адрес проживания и телефон. Затем обратитесь в УК, в течение трех дней ваша заявка должна быть рассмотрена.

Также составленный акт может послужить основанием для перерасчета оплаты за ЖКУ, особенно, если нарушение не будет устранено в должные сроки.

Сегодня сосед вышел из подъезда с лопатой. Потому что пройти невозможно – сугробы по колено! А коммунальщики спят. И куда жаловаться?

К работам по уборке и вывозу снега с дорог и дворов коммунальные службы и дворники должны приступать тогда, когда слой его составит 3 сантиметра, причем дворникам достаточно проводить очистку территорий от снега регулярно раз в день.

Придомовая территория, к которой относится двор, относится к общему имуществу жильцов многоквартирного дома, поэтому обязанность содержать ее в надлежащем состоянии: убирать двор, осуществлять сбор и вывоз бытовых отходов, обеспечивать уход за элементами озеленения и благоустройства относится к ведению управляющей организации.

УК самостоятельно устанавливают ежемесячную плату за уборку дворовой территории. Если дворник не убирает снег – составьте в произвольной форме акт об увиденных недостатках, подписанный двумя соседями либо старшим по подъезду, либо председателем совета дома. Укажите адрес проживания и телефон. Затем обратитесь в УК, в течение трех дней ваша заявка должна быть рассмотрена.

О чем должны знать жильцы: права и обязанности управляющей компании

Жильцы многоквартирного дома не всегда знают обязанности, возложенные на управляющую компанию действующим законодательством. Из-за этого возникает непонимание, куда деваются кругленькие суммы по статье «Содержание и ремонт» и отсутствие контроля деятельности УК. Рассмотрим основные обязанности управляющей компании.

Взаимоотношения УК и жильцов дома скреплены договором. Каждый собственник объекта недвижимости дома должен получить по одному экземпляру, а один должен остаться в УК. На деле это правило нарушается. Если у владельца квартиры нет на руках письменного документа, то он может обратиться в органы ЖКУ и запросить его.

Права и обязанности управляющей компании — это основные статьи договора. Их прочесть рекомендуется каждому жильцу.

Условия договора одинаковы для всех проживающих в многоквартирном доме. В документе указан срок, в течение которого УК занимается предоставлением коммунальных услуг, ведением хозяйства и ремонтом дома ( ст. 162 ЖК РФ).

В договоре указывается состав имущества жилого дома, его адрес, порядок расчета платы за содержание и ремонт, процедура предоставления коммунальных услуг и срок документа. Он не может быть меньше одного года. Максимальный срок договора — пять лет. Если УК была выбрана на конкурсной основе, то он уменьшается до трех лет.

Важно обозначить в договоре пункт обязанности предоставления УК отчетности. Если такой графы нет, то органы ЖКУ, как правило, представляют отчет о проделанной работе по окончании договора. На самом деле такая обязанность закреплена ст. 162 ЖК РФ и должна исполняться.

Обязанности управляющей компании ЖКХ

В своей деятельности УК должна выполнять эксплуатационно-ремонтные работы и предоставлять организационные услуги.

К эксплуатационно-ремонтным работам относятся

  • выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика;
  • осмотр имущества многоквартирного дома. Должен проводиться перед отопительным сезоном и после его, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций; проведение текущего ремонта. Если выявленные дефекты требуют значительных финансовых вложений, то ремонт может растянуться на несколько лет.
  • контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
  • соблюдение правил пожарной безопасности;
  • уборка подъездов и придомовых территорий, если последние являются частью имущества дома;
  • вывоз мусора, в том числе и от юридических лиц, офисы которых расположены в здании подотчетного дома;
  • контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
  • внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов. Такие мероприятия проводятся только по согласованию с региональными органами.

Организационные услуги

Помимо этих обязанностей УК должна исполнять организационные услуги. В их перечень входит:

  • аккумулирование средств от предоставленных ресурсов и услуг и оплата поставщикам;
  • борьба с задолженностями;
  • организация работы с поставщиками: заключение договора, контроль качества предоставляемых услуг, перерасчет платы при поставке некачественных услуг;
  • хранение технической и иной документации на жилой дом;
  • выявление расхитителей энергоресурсов: проверки, рейды и т.д.
  • проведение общих собраний с собственниками жилья. Это мероприятие должно быть не реже одного раза в год. На нем представители ЖКХ отчитываются о проделанной работе, о расходах, понесенных в рассматриваемый период, и принимают решение о тарифе на следующий год. Плата за содержание и ремонт дома может быть равна муниципальной или быть выше. В каждом доме она устанавливается индивидуально. Если на собрании УК не утвердила тариф, то считается, что он равен муниципальному (ст. 158 ЖК РФ). В этом случае органы ЖКХ не освобождаются от ответственности за предоставление услуг по ведению хозяйства и ремонту дома даже при нехватке средств, аккумулируемых от собственников жилья.
  • проведение мероприятий по информированию жильцов об изменениях в тарифе;
  • оформление временной или постоянной регистрации.
Это интересно:  Глава муниципального образования избирается

Все работы, перечисленные выше, управляющая компания должна исполнять обязательно.

Придомовая территория и деятельность УК — где границы?

Придомовая территория — это участок земли, закрепленный за объектом недвижимости. Его площадь определяется строительными актами, предусмотренными Земельным Кодексом.

Придомовая территория является собственностью жильцов дома, они обязаны за нее платить (Постановление Правительства № 491). Содержать такую территорию в надлежащем состоянии — обязанность УК, с которой жильцы заключили договор. В случае не выполнения работ она может быть привлечена к ответственности.

Реальные границы на придомовую территорию можно узнать из акта на земельный участок. Такой документ должно предоставить руководство УК по требованию собственника.

Обязанности управляющей компании по содержанию придомовой территории сводятся к:

  • уборке закрепленного участка земли;
  • проведению мероприятий по озеленению территории;
  • вывоз мусора;
  • установке детских комплексов и поддержанию их в надлежащем состоянии.

При неисполнении своих обязанностей на УК возможно наложение штрафа в размере до 50 тысяч рублей. Контроль за выполнением обязательных работ возлагается на жильцов дома.

Помимо обязанностей управляющая компания наделена некоторыми правами.

Права управляющей компании

  • передавать сведения уполномоченным органам о незаконной перепланировке в помещениях;
  • информировать соответствующие органы об использовании общего имущества не по назначению;
  • принимать участие в мероприятиях по взысканию задолженности с жильцов дома;
  • принимать решение о перечислении резервных средств на погашение задолженности перед поставщиками услуг или на оплату дополнительных работ по ремонту общего имущества собственников;
  • контролировать правильность передачи показаний индивидуальных приборов учета, корректировать платежи в зависимости от полученных сведений;
  • приостановить поставку энергоресурсов, предусмотренных законодательством, при неоплате коммунальных услуг или неполной их оплате.

Ответственность УК

Обязанности управляющей компании и ее ответственность нашли отражение и в Правилах предоставления коммунальных услуг. Они устанавливают ответственность органов ЖКХ за некачественной предоставление коммунальных услуг и неисполнение возложенных на них работ, как договором, так и законодательством РФ.

  1. При выявлении фактов ненадлежащего содержания имущества собственников юридическая организация может распрощаться с 50 тысячами рублями. Если было выявлено нарушение норматива обеспечения жильцов ресурсами, то сумма штрафа составит 10 тысяч рублей.
  2. Статья 44 ГК РФ устанавливает ответственность за действия или бездействия уполномоченных лиц, которые привели к порче общего имущества и нанесению вреда. В этом случае все убытки, понесенные жильцами, перекладываются на управляющую компанию.
  3. Нарушение правил пожарной безопасности может повлечь административную ответственность. В этом случае УК лишиться до 200 тысяч рублей.

Список работ, что входит в обязанности управляющей компании, очень большой. Их знание позволит снять напряженность между жильцами и представителями ЖКХ.

Какие вопросы задать управляющей компании

Какие вопросы можно решить на общем собрании собственников помещений в многоквартирном дом?.

Ответы на вопросы по ЖКХ Вопросы по работе управляющих компаний Какие вопросы можно решить на общем собрании собственников помещений в многоквартирном дом?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные Жилищным Кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок и процедура проведения общего собрания собственников жилья регламентированы Жилищным Кодексом РФ. В соответствии со статьей 46 Жилищного Кодекса РФ в ходе проведения собрания оформляется протокол с решениями, принятыми не менее 2/3 голосов от общего количества голосов собственников многоквартирного дома.

Инициировать проведение общего собрания собственников жилых помещений вправе любой собственник помещений.

При наличии протокола общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома, на котором принято решение большинством голосов о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей компанией или ТСЖ, необходимо зарегистрировать данное юридическое лицо в Инспекции Федеральной налоговой службы России по своему району города Екатеринбурга, заключить договоры на обслуживание с собственниками жилых помещений, заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Какие вопросы нажно задавать на собрании при выборе Управляющей компании?.

Сегодня состоится собрание по поводу выбора Управляющей компании, какие вопросы следует задать, чтобы не ошибиться в выборе

Ответы юристов (1)

Поинтересуйтесь, какие дома уже находятся на управлении у конкретной УК. Состояние этих домов и повлияет на Ваш выбор. Что-то еще спрашивать, по-моему, нет смысла, говорят много, а делают мало.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Какие вопросы может решать общее собрание собственников.

Представьте, что в доме, которым вы управляете, прошло общее собрание собственников. Жители решили установить в подъезде систему видеонаблюдения. Вы поставили видеокамеру, но теперь один собственник отказывается платить за установку оборудования и требует моральной компенсации.

Суды встали на сторону собственника, а некоторые даже решили, что ОСС не могло обсуждать такой вопрос. Сегодня мы расскажем, чем закончилась эта история и какие решения может решать общее собрание собственников.

Мнения судов о компетенции ОСС

Собственники помещений в МКД на внеочередном общем собрании приняли решение установить в доме систему видеонаблюдения, определили порядок оплаты и одобрили тариф на обслуживание. Кворум на ОСС состоялся и никто из собственников не оспаривал протокол собрания.

Никто кроме одного. Этот собственник обратился в суд с иском на управляющую компанию, потребовал, чтобы она вернула ему потраченные на услуги видеонаблюдения деньги, а также компенсировала моральный вред.

Мнения судов разделились. Мировой суд иск не удовлетворил. Апелляционный суд отменил это решение, признал начисление платежей за установку и обслуживание камер незаконным, указал управляющей компании сделать перерасчёт, компенсировать собственнику моральный вред и заплатить штраф.

Президиум Верховного Суда Республики отменил требование о перерасчёте, но сказал, что штраф и компенсацию морального вреда выплатить всё же придётся. Управляющая компания обратилась в Верховный Суд РФ. И Верховный Суд РФ опять всех примирил.

Компетенции ОСС по закону

Управляющая компания установила в подъезде и стала обслуживать систему видеонаблюдения, потому что исполняла желание собственников помещений в МКД. Своё желание они высказали на общем собрании собственников дома.

Апелляционный суд, назначая суровое наказание для УО, исходил из того, что видеонаблюдение – это дополнительная услуга, которую может оказывать собственникам управляющая компания. Дополнительные услуги не относятся к услугам по содержанию жилого помещения и коммунальным услугам, и значит, не относятся к компетенции ОСС.

Суд кассационной инстанции поддержал такую позицию, согласился с ничтожностью решения ОСС. Верховный Суд РФ объяснил, что это неправильно.

Общее собрание собственников помещений в МКД – орган управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). К его компетенции относятся вопросы, предусмотренные ч. 2 ст. 44 ЖК РФ:

  • о реконструкции МКД, строительстве хозяйственных построек, капитальном ремонте;
  • о пределах использования земельного участка;
  • об использовании общего имущества дома третьими лицами;
  • о выборе способа управления.

Решения ОСС по вопросам, которые выносятся на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов. Есть ряд вопросов, для решения которых необходимо получить не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Решение ОСС по вопросам, которые относятся к его компетенции, обязательно для всех собственников помещений в таком доме, даже для тех, кто не участвовал в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Исполнение решений ОСС

Мы не устаём повторять вслед за ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания в нём. УО должна стараться содержать общее имущество в доме в надлежащем состоянии, качественно предоставлять коммунальные услуги.

Компания, которая управляет многоквартирным домом, несёт ответственность перед собственниками за оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества дома (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

По договору управления УО по заданию собственников в согласованные сроки и за плату оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества и предоставляет коммунальные услуги (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Все собственники помещений в МКД на праве общей долевой собственности владеют общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). К общему имуществу относятся:

  • межквартирные лестничные площадки,
  • лестницы,
  • лифты,
  • лифтовые шахты,
  • коридоры,
  • технические этажи,
  • чердаки и подвалы.

Чтобы все перечисленные помещения содержались в должном порядке, собственники утверждают на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, размер финансирования (п. 17 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения. Относится сюда и плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, взнос на капитальный ремонт и плату за коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяет общее собрание собственников. Определяется он с учётом предложений управляющей компании не менее чем на один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Выходит, что к компетенции общего собрания собственников помещений относится решение вопроса об определении перечня услуг и работ по управлению МКД для содержания общего имущества дома. Управляющая компания оказывает такие услуги и работы в счёт платы за жилое помещение.

Решение Верховного Суда РФ

Видеокамеру, из-за которой произошёл конфликт, управляющая компания установила с направлением обзора на входные двери подъезда. Так сделали потому, что видеонаблюдение должно было помочь обеспечить безопасность жителей дома.

Предыдущие суды это не учли. И их выводы о том, что решение вопроса о предоставлении дополнительных услуг собственникам МКД не относится к компетенции ОСС, незаконны.

Видеонаблюдение – услуга, направленная на надлежащее содержание общедомового имущества. Его цель – обеспечить безопасность и сохранить имущество собственников помещений дома. Это не индивидуальная услуга, а услуга, одинаково полезная всем жителям дома.

Верховный Суд РФ отменил решения предыдущих судов и направил дело на новое рассмотрение. Ксения Терлецкая

Полезная статья?

Поделитесь с коллегами и друзьями

Суды встали на сторону собственника, а некоторые даже решили, что ОСС не могло обсуждать такой вопрос. Сегодня мы расскажем, чем закончилась эта история и какие решения может решать общее собрание собственников.

Это интересно:  Аванс и зарплата как выплачивают

Выводим управляющую компанию на чистую воду

В комментариях к моим предыдущим постам о воровстве денег на «содержание и ремонт» управляющей компанией ГБУ «Жилищник района Кунцево» ( https://pikabu.ru/story/kak_quotosvaivaetquot_byudzhet_gbu_z. , https://pikabu.ru/story/kak_quotosvaivaetquot_byudzhet_gbu_z. ) были просьбы написать инструкцию по контролю за управляющими компаниями. У меня были другие вопросы, времени написать не было. Вопросы закончились, так что просили – выполняю.

Это описание того, как действовал я. Т.к. я не являюсь экспертом в области ЖКХ, ремонта, строительства, юриспруденции, то не претендую на абсолютную правильность этого процесса. Однако они позволят вывести на чистую воду заворовавшуюся управляющую компанию. Главное, чтобы как в анекдоте, «система» не полностью прогнила.

Для этого нам понадобятся:

— отчет и сметы (акты выполненных работ) управляющей компании;

— информация об имеющихся в доме элементах общего имущества;

— документ, который описывает состав работ из смет;

При этом Вы должны быть собственником помещения (у нанимателей значительно меньше полномочий по сравнению с собственниками).

Для получения отчетов и смет необходимо обратиться в управляющую компанию. Отчет делается раз в год (по итогам года). Периодичность составления смет (актов приемки) законом не регламентирована, но в интересах самой УК не затягивать приемку работ. Т.е. они должны составляться чаще. В моем случае это ежемесячно.

Запросить можно обычным обращением «на бумаге» с обязательной отметкой о приеме обращения, через электронную почту управляющей компании (но я бы не стал доверять этому способу – они могут удалить письмо и сказать, что ничего не приходило), или через систему «ГИС ЖКХ». Последний вариант я считаю оптимальным т.к. не надо терять время и идти в управляющую компанию (у ГБУ «Жилищник» к тому же абсолютно неудобный график работы), однако для этого потребуется регистрация на «ГосУслугах» (подтвердить регистрацию можно на почте).

Запросить можно в свободной форме, например «Прошу предоставить отчет и сметы расходов о запланированных и выполненных работах по содержанию и ремонту общего имущества дома по адресу … за … год». Можно также сослаться на 731 ПП РФ (стандарт раскрытия информации – для предоставления отчета) и на 491 ПП РФ (п. 40 «а» – для предоставления информации непосредственно по работам, п. 40 «б» — право на проверку).

С получением отчета проблем не должно возникнуть. Его управляющая компания и сама публикует в интернете (на «Реформе ЖКХ», у себя на сайте, в Москве — на «Домах Москвы»), но лучше иметь отчет на бумаге с печатью и подписью руководителя. Если на такой запрос придет ответ «смотрите на сайте …» — не удивляйтесь, это законно. И для ответа на запрос о предоставлении отчета у УК есть не 30 дней, как в общем случае, а только 10!

Сложнее может обстоять дело с получением смет (актов). Уж очень не любят УК раскрывать эту информацию. И это нежелание должно наводить на мысль – если УК не хочет предоставлять сметы, значит что-то в них не так.

Если УК упрямится, как я уже написал, ссылаемся на п. 40 а) 491 ПП РФ. Не дали и после этого – жалоба в Жилищную Инспекцию (хотя мне из-за «прогнившей системы», когда я просил предоставить информацию по «дополнительным работам», и МЖИ не помогла в этом вопросе, но уже имеющихся смет мне и так было достаточно). По запросу со ссылкой 491 ПП РФ могут не дать непосредственно сметы и акты, но даже по такой урезанной информации можно будет увидеть, что УК якобы делала то, что на самом деле не делала.

Самый простой и эффективный вариант получения смет (актов) – стать председателем совета МКД. УК обязана подписывать у него акты выполненных работ (форма акта приведена в приказе Минстроя от 26 октября 2015 г. № 761/пр) – там указаны и сами работы, и их стоимость. Конечно не настолько подробные сметы, которые дали мне, но тоже сойдет. Также у совета МКД немного больше полномочий, чем у обычных собственников – в ЖК РФ прописано, что они осуществляют контроль за оказанием услуг и выполнением работ. Но вот как конкретно осуществляют – не сказано. Однако добавить в заявлении «в связи с члена совета МКД» будет не лишним.

Информацию об имеющихся элементах общего имущества можно получить, запросив документацию на дом (п. 24, 26, 27 ПП РФ №491). В п.24 б) указаны акты о приемке работ. Получив документацию, Вы автоматически получаете акты о приемке работ, акты о проверки систем. Главное помнить – документация принадлежит не управляющей компании, а является неотъемлемым приложением к дому, т.е. принадлежит собственникам дома. Мотивировать можно тем, что не имея информации о составе ОИ, не имея смет (актов о приемки), мы не можем реализовывать свои права по контролю за деятельностью УК.

Крайний случай – обращаться к юристам и требовать доступа к документации, а вместе с ней и к сметам.

Но я этого не делал, и о возможных сложностях с таким запросом ничего сказать не могу, но думаю, что они возникнут. В моем случае я воспользовался документацией на капремонт (она размещается на страничке с тендером тендера), сметами (локальные, т.е. предварительные, есть также на страничке с тендером, а исполнительные можно запросить в ФКР). В таких сметах все очень хорошо расписано – указано количество элементов (допустим, кранов), их характеристики (размеры). Как вариант, список элементов общего имущества можно составить самостоятельно – пройдясь по подвалу во время какой-нибудь проверки, и записывая характеристики и количество интересуемого ОИ. Ну а то, что расположено в подъездах, то и так без каких-либо ухищрений доступно для осмотра.

И последнее, сто необходимо — это документ, который позволит «расшифровать» сметы. В данном случае необходимо найти сборник нормативов, на которые ссылаются сметы. Для Москвы это сборник «ТСН-2001» и «СН-2012» (для работ УК должен применяться СН, но они могут схитрить и использовать ТСН – как пишут сметчики, в нем работы дороже, а ТСН должен применяться для работ, проект на которые проходит экспертизу). Они доступны на сайтах https://www.mos.ru/depr/documents/tcenovaia-politika/view/20. (СН) и http://norma.mos.ru/ (ТСН). И небольшой секрет. Если у браузера отключены скрипты, либо если воспользоваться мобильной оперой, документы ТСН спокойно скачиваются целиком в формате pdf.

Теперь о том, как анализировать полученную информацию.

Самое простое – уборка подъездов. В соответствии с п. 40 а) 491 ПП РФ Вам должны были предоставить график уборки и сообщить, были ли случаи нарушения качества предоставляемых услуг. Если жильцы не жаловались на то, что в подъезде не убирают в соцветии с графиком, руководители УК будут валить всю вину на уборщицу. Но мы то понимаем, что на самом деле это не так (на ютубе есть канал защитников управляющих компаний, где автор рассказывает, что если ему, как руководителю УК, не жаловались на невыполнение уборки, не составили акт, то он не имеет никакого представления, что такие нарушения были). Есть такая вещь, как «мертвые души», слышали о них? Соответственно наша задача иметь некоторое количество жалоб, чтобы доказать что руководители знали о происходящем. И не только знали, но и организовали это. Для Москвы подойдут жалобы через город.мос.ру, но идеальный вариант – акт, составленный в соответствии с требованиями 491 ПП РФ. А далее, чтобы доказать что это происходит постоянно – видеофиксация и актирование нарушения графика с жителями без вызова УК (т.е. такой сюрприз для УК на случай, если в день официально составленного акта УК действительно отобразит нарушения качества уборки).

С другими работами сложнее. Чтобы понять, на что смотреть, достаточно прочитать «Анализ отчета», ссылку на который я дал в посте «Как «осваивает» бюджет ГБУ «Жилищник района Кунцево» (Москва)».

В целом, подход такой:

Оцените количество выполняемых работ за год и количество единиц общего имущества, с которым выполнялась такая работа. В моем случае сразу бросается в глаза ремонт электрощитков и установка/укрепления почтовых ящиков. Конечно некоторые работы могут выполняться и 2-3 раза для одного и того же элемента, но с ящиками и щитками это не тот случай;

Оцените периодичность выполнения таких работ. Составители смет могут подходить по принципу ctrl-c — ctrl-v. Если действительно нужно провести техническое обслуживание каких-то элементов, то зачем каждый месяц посылать работника для выполнения небольшого количества такой работы (например, техническое обслуживание кранов). Не проще ли сразу обслужить все элементы? Но, к сожалению, это аналитический подход – доказать это будет сложно;

Разберитесь в том, что означают различные наименования работ, что в них входит, в каких случаях они могут выполняться. Найдите описание работ в сборниках строительных нормативов. Я так нашел информацию о том, что «электроосветительная арматура, категория сложности 2 (ремонт)» это действительно замена лампочек. А вот «техническое обслуживание с лестниц» это уже замена лампочек на объектах водопроводно-канализационного хозяйства (ранее на объектах «МосВодоКанала»). Сначала я подумал, что «ТО с лестниц» это и есть замена лампочек (без лестницы ведь не достать), а «ремонт 2 категории сложности» у меня как раз вызвал сомнения, тем более «2 категории». А оказалось наоборот. «Хорошие» сметчики еще и не такое в смету напихают. Это же мне позволило найти, что ремонт электрощитков 2 категории сложности включает в себя работы 1 категории сложности, куда входит уборка грязи.

Теперь непосредственно о работах. Первым делом попробуйте найти работы, невыполнение которых видно невооруженным глазом. В моем случае это были почтовые ящики. Они висят на виду, с ними ничего не делали, но их якобы постоянно устанавливали/укрепляли;

Сравните, есть ли в доме то ОИ, об обслуживании которого отчитывается УК. Это может быть как обслуживание вентилей, при том что в доме только шаровые краны (или наоборот), так и обслуживание кранов/труб и т.д. того размера/диаметра, которого прости нет в доме.

И на последок, попробуйте оценить состояние элементов ОИ – видны ли следы работ. Например, как я писал про электрощитки, указываемая Жилищником работа включает в себя уборку мусора из щитков, а мусор в них лежит с момента установки. Фиктивность технического обслуживания шаровых кранов могут показать закисшие ручки этих кранов (только не надо бежать в подвал и открывать/закрывать краны).

Итог всего этого — пишем заявление в прокуратуру, УЭБиПК (ОБЭП). Главное не писать «Платим столько, а они ничего не делают». Надо писать с доказательствами «отчитались за выполнение такой-то работы, а работу не выполняли». Без доказательств вас самих могут привлечь за заведомо ложный донос. Тщательно следите за тем, что пишете в заявлении.

И еще, если вы решили заняться проверкой УК, не лишним будет ознакомиться вот с этими видео:

Статья написана по материалам сайтов: domananeve.ru, gkh-rf.ru, pikabu.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector