+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Виды ипотеки и ипотечного кредитования

Ипотека давно уже для нас не новое слово. Сегодня в России для приобретения жилья существуют различные виды ипотеки и ипотечного кредитования. Каждый вид отличается условиями кредитования, требованиями к потенциальным заемщикам и к объектам недвижимости и др.

Причем в разных банках условия могут отличаться, но в основном не существенно. Цель ведь у всех финансовых организаций одна – заработать! В нашей сегодняшней статье, мы попробуем немного разобраться в этих терминах, чтобы хотя бы иметь представление, с чем мы хотим иметь дело.

Вообще классификация ипотечного кредитования возможна по разнообразным признакам:

  • по объекту недвижимости;
  • по цели;
  • по видам кредиторов и заемщиков и т.д.

Для рынка недвижимости (жилой) стоит рассмотреть два варианта – первичное жилье и вторичное.

Исходя из подобной градации объектов недвижимости, рассмотрим виды ипотечного кредитования.

Квартиры в новостройках или объекты первичного рынка недвижимости

Новостройки отличаются гораздо меньшей стоимостью, поэтому многие желают его приобрести. Однако, банки не торопятся кредитовать такие приобретения.

Почему? Новостройка – это не всегда уже готовое к эксплуатации жилье, т.е. объекта, который может выступить залогом, может вовсе не быть.

Не любой банк готов на риски и кредитование новостроек. Хотя, это реально. Некоторыми банками этот вопрос решается, но для каждого случая отдельно. И здесь учитывается все: инвестор, застройщик, сроки сдачи, этапы строительства, сроки, когда квартира должна быть передана в собственность, финансовые документы.

Особенности ипотеки на вторичном рынке объектов недвижимости

Наиболее предпочтительный для банков вариант, т. к. покупатель сразу становится собственником недвижимости и готов передать ее под залог банку. Требования к этим объектам определяет сам банк: год постройки, отношение к жилому фонду, состояние квартиры, наличие не узаконенной перепланировки, история квартиры (когда не прослеживается движение выбывших из квартиры – куда и когда), когда права на собственность имеют сомнительную юридическую правомерность и т. д. Банк сам определяет требования к объектам.

Виды ипотечного кредитования в России

Говоря о возможных вариантах ипотечного кредитования, специфичных для России, можно выделить следующие:

  • социальная ипотека;
  • кредит молодым семьям;
  • под обеспечение залогом имеющейся недвижимости.

О социальной ипотеке

Эта программа предназначена для граждан, которые не могут купить квартиры по коммерческим программам. Для участия в программе нужно иметь статус “нуждающегося” и числится очередником.

Два варианта социальной ипотеки

Первый вариант – семье предоставляется жилье, за которое город в форме единовременной выплаты вносит первоначальный взнос, размер ее определяется индивидуально. Далее предоставляется кредит сроком в 3-30 лет.

Второй вариант – дает возможность получить кредит на квартиру по себестоимости. Заемщик может досрочно погасить долг через 6 месяцев без штрафов.

Оба варианта имеют место и достаточно выгодны. Тем более, что размер субсидии тем больше, чем дольше семья считается нуждающейся и числится среди очередников. В ближайшем будущем жилье можно будет купить квадратные метры у любого застройщика.

Приоритетом в обеспечении жильем населения являются молодые семьи. Для них это всегда было проблемой. Из-за неопределенности и финансовой нестабильности молодых семей, банки не особо настроены на уменьшение процентных ставок. И, несмотря на это, периодически появляются доступные программы ипотечных кредитов. Нельзя забывать про использование материнского капитала на приобретение жилья или улучшения жилищных условий.

Чем отличается кредит молодой семьи?

Программы предоставляются семьям, один из супругов в которых моложе 30 лет. Первоначальный взнос для семей, где есть ребенок – от 10%. Если после предоставления кредита в семье рождается малыш, реально получить отсрочку на 5 лет.

Если у семьи нет накоплений, но работа одного из супругов перспективная, возможность вносить первоначальный взнос в 5%, а за выплату первых 25% от цены квартиры, проценты будут исчисляться минимальные.

Такой кредит не дают людям до 18 лет. Возможный призыв в ряды ВС может привести к снижению платежеспособности семьи, поэтому банк требует подтвердить, что в течение всего времени кредитования доход не иссякнет.

Также подтвердить платежеспособность и намерения погашать кредит необходимо женщинам незамужним.

В этой программе во внимание берутся платежеспособность не только самих заемщиков, но и родителей молодых супругов.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Или ломбардный вариант. Таким образом, можно частично погасить кредит или оплатить первоначальный взнос. Банк предоставляет такие условия, при которых сначала покупается новое жилье, а затем продается старое, при этом долг за ипотеку погашается в оговоренном объеме.

Этот вид кредитования выгоден лицам, у кого отсутствуют средства на первоначальный взнос или нет подтвержденного дохода. Возможно, погашать такой кредит досрочно.

Помешать передачи в залог старого жилья могут несовершеннолетние дети – собственники жилья.

Основные виды ипотечных кредитов

Не каждый человек может самостоятельно накопить на собственное жилье. Для обычного офисного работника или молодого специалиста купить собственную квартиру без привлечения займов практически нереально. В этом случае все больше людей берут ипотечный кредит. Но мало кто из потенциальных заемщиков, до обращения в банк, имеют четкое представление о том, какие виды ипотеки существуют, и участником какой ипотечной программы он может стать. Сегодня российские банки могут предложить массу программ для ипотечных кредитов. Классификация ипотечных программ

Существует несколько вариантов классификации жилищных кредитов, например, ипотечные программы можно разграничить, исходя от цели и валюты займа, наличия созаемщиков и поручителей, способов расчета, вида недвижимости и пр. Каждая из этих классификаций имеет право на существование. Также различают виды ипотечных кредитов по размеру первоначального взноса и по возможности досрочного погашения ипотеки.

Таким образом, основные виды ипотеки можно классифицировать по следующим признакам:

  • Объект недвижимости
  • Цель кредитования
  • Источники финансирования ипотеки
  • Субъект кредитования (заемщики)
  • Процентная ставка.

А если исходить из того положения, что ипотека по своему существу — это залог недвижимости, то все программы ипотеки можно условно поделить на две группы, зависимо от того, какой вид жилья будет передан банку в залог: залог имеющейся недвижимости или залог приобретаемого жилья. Первый вид ипотеки обладает рядом преимуществ, например, более низкая процентная ставка и возможность использования денег на любые цели. Залог же приобретаемой недвижимости ограничивается областью использования займа — исключительно на приобретение жилья.

При этом, залог имеющегося жилья, несмотря на свои очевидные преимущества, все же имеет один недостаток, но существенный, который заключается в том, что если возникнут обстоятельства, в результате которых заемщик не сможет выполнять обязательства по кредиту, то он рискует лишиться не только вновь приобретенной недвижимости, но и заложенной. Данный факт, а также отсутствие собственной недвижимости у большого количества заемщиков, привели к тому, что популярность данного вида ипотеки несколько ниже.

Стандартные программы жилищного кредитования

Конкуренция среди банков привела к тому, что каждая кредитная организация готова предложить своим клиентам различные программы кредитования. Называться эти программы могут по-разному, одно их наименования в любом случае говорят либо о целях кредитования, либо о способе получения данного вида ипотеки. Однако при большом разнообразии ипотечных программ, основными и самыми популярными видами ипотечных кредитов являются следующие программы:

  • Ипотека на вторичное жилье — один из самых распространенных видов жилищного кредитования. Отличается оптимальной процентной ставкой, лояльными условиями предоставления, а также относительной быстротой оформления кредитов. Особенностью данного вида ипотечного займа является необходимость заключения договора страхования титула.
  • Ипотека на строящуюся недвижимость — этот вид ипотечного кредита позволяет приобрести квартиру еще на этапе ее строительства у того застройщика, который одобрит банк. Эта программа по своей сути — один из самых затратных займов с точки зрения размера процентной ставки, однако долевое участие позволяет значительно сэкономить на самом приобретаемом жилье ввиду его более низкой стоимости.
  • Ипотека под строительство частного дома — этот вид займа позволяет обладателям собственных земельных участков построить частный дом на этой земле. Особенность этой ипотеки заключается в высокой требовательности к категории земель и в том, что строящееся жилье закладывается вместе с участком и другими зданиями, построенными на данной земле.
  • Ипотека на приобретение земельного участка — данный вид жилищного кредитования позволяет заемщикам приобрести участок земли для дальнейшего строительства при условии, что заемщик может предоставить в залог банку другую недвижимость равноценную по стоимости с суммой кредита. До выполнения обязательств по кредиту, банк имеет право залога на все сооружения, постройки и здания, расположенные на приобретаемом участке земли.
  • Ипотека на загородную недвижимость — в рамках этой ипотечной программы заемщик может приобрести загородный коттедж, дом или таунхаус. Сегодня при желании, желающий купить жилье в экологической зоне, может найти оптимальные предложения, которые кредитные организации разрабатывают вместе с застройщиками, позволяющие приобрести комфортабельную недвижимость по приемлемым ценам и в зоне с благоприятными условиями.

Это далеко не все существующие ипотечные программы, которые могут предложить российские банки, но наиболее востребованные россиянами. Виды стандарстной и социальной или льготной ипотеки

Виды социальных программ ипотеки

Помимо стандартных ипотечных программ, существует множество социальных или льготных видов ипотеки. Особенность социальной ипотеки заключается в одновременном использовании ипотечного кредитования и финансовой поддержки со стороны государства. То есть государство помогает социально не защищенным гражданам выполнить обязательства по ипотеке. При этом для данной категории граждан ставки по кредиту, как правило, значительно ниже.

Это интересно:  Контракт по 44 фз услуги

Льготная ипотека позволяет улучшить жилищные условия в пределах установленных социальных норм. Прежде всего, государственными субсидиями могут воспользоваться заемщики, признанные нуждающимися в улучшении условий жилья. Однако социальная ипотека распространяется и на такие категории граждан, как молодые специалисты, военнослужащие, учителя, работники РЖД, молодые семьи, работники бюджетной сферы т.д.

Имеется несколько механизмов субсидирования льготной ипотеки:

  • продажа государственного жилья в кредит по льготной цене
  • дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту
  • предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья.

Какой из механизмов социального ипотечного кредитования используется в том или ином регионе решают местные власти. Однако, независимо от механизма субсидирования, на сегодняшний день существуют следующие виды социальной ипотеки:

  • Молодой семье — помимо стандартных ипотечных программ молодая семья может воспользоваться социальной ипотекой. Данный вид кредитования позволяет молодым супругам получить финансовую помощь от государства на покупку жилья. Возрастное ограничение — супруги не должны быть старше 35 лет. А размер субсидии зависит от стоимости одного квадратного метра и от наличия детей в семье. Так, субсидия для молодой семье без детей составит 35% стоимости квартиры, а для супругов с детьми — 40%. Государственную субсидию супруги могут использовать в качестве первого взноса при получении ипотеки на покупку жилья.
  • Учителям — молодые преподаватели до 35 лет, трудоустроенные в образовательном учреждении могут также рассчитывать на помощь от государства на улучшение своих жилищных условий. Отличительная особенность этой программы — приобрести жилье можно только в том регионе, в котором трудоустроен преподаватель. При этом учитель может рассчитывать на низкую процентную ставку по кредиту и длительный срок кредитования, а государство заплатит 30%-40% от стоимости недвижимости.
  • Военнослужащим — военная ипотека направлена на улучшение условий жилья военнослужащих за счет реализации их права на получение квартиры от государства путем их участия в НИС. Возможность участия в этой программе определяется датой заключения контракта о несении воинской службы. Суть программы заключается в ежегодном поступлении государственных денежных средств на индивидуальный счет военнослужащего. Накопления заемщик военной ипотеки может использовать в качестве первоначального взноса, а за счет новых поступлений — осуществлять ежемесячные выплаты по кредиту.
  • Работникам РЖД — трудящиеся железнодорожники также могут приобрести собственную недвижимость с определенными льготами от государства. Наиболее важные из них: установлен минимальный размер первоначального взноса — работник РЖД обязан внести всего 10% от стоимости жилья, процентная ставка по кредиту — 12%, однако железнодорожник платит лишь 4,5%, а 7,5% погашает государство, при появлении ребенка в семье работника РЖД предоставляется дополнительная единовременная выплата. При этом стаж работы на железной дороге не может быть мене 3-х лет, а возраст участника программы не менее 21 года.
  • Молодым специалистам — молодежь, трудящаяся на благо Родины, также имеет право на субсидии от государства, которые в частности заключаются в следующем: отсутствие первоначального взноса, процентная ставка — 10,5%, однако молодой специалист выплачивает только 2%, при появлении ребенка предоставляется дополнительная единовременная выплата. При этом оформление на работу должно произойти в течение 1 года после окончания учебного заведения, а возраст заемщика не должен превышать 30 лет.
  • Сотрудникам полиции — государство готово помочь сотрудникам МВД выплатить ипотеку на строительство загородного дома или на покупку квартиры. Полицейским перечисляются определенная сумма денежных средств для улучшения жилищных условий. При этом сотрудник МВД должен подтвердить, что он живет в неподобающих условиях, а срок его службы в правоохранительных органах должен быть не менее 10 лет.
  • Многодетным семьям — супругам, которые повышают демографию в стране, также можно рассчитывать на помощь от государства при расширении и улучшении жилищных условий. Здесь стоит отметить, что банки многодетным семьям льгот не предоставляют, а вот федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) идет навстречу многодетным супругам, предоставляя ипотечный кредит с очень низкой процентной ставкой в размере 6,5%. Ни один коммерческий банк не предоставит такого предложения даже для малоимущих семей.
  • Региональная — в некоторых регионах РФ существую дополнительные ипотечные социальные программы, призванные улучшить жизненные условия в данном регионе. Сегодня жители Татарстана, Хабаровского края, Москвы, Омска, Липецка и Приморского края могут обратиться в местные Департаменты ЖКХ, чтобы узнать, какие программы социальной ипотеки действуют в их регионе.

Таким образом, прежде, чем решиться взять ипотечный кредит, потенциальный заемщик должен проверить не попадает ли он под категорию гражданам, которые имеют право на участие в какой-либо государственной программе социальной ипотеки. А чтобы упростить выбор среди стандартных ипотечных программ, потенциальный заемщик должен точно решить, что он может предоставить банку в качестве залога, и уже отталкиваясь от этого, выбрать ту программу, которая наиболее приемлема для него.

Ипотека — понятие, виды и принцып работы

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Многие соотечественники желают купить жильё: один в свеже построенном доме, а другой счастлив и в давно возведенном. Различие заключается в гарантийном подтверждении качества услуг застройщика.

Перед сдачей в эксплуатацию каждый из них проходит обязательную государственную комиссию. Ведь редко кто может совершить такое приобретение. Тут поможет — ипотека. Ниже пойдет речь о том что это, как функционирует, её виды, а также условия её использования.

Что такое ипотека?

Ипотека — это вид кредитования, который позволит лицу без достаточной суммы для покупки квартиры или домовладения приобрести жилье. Но гарантией оплаты кредита будет выступать имущество, являвшегося целью приобретения.

Как работает ипотека?

Механизм кредитования заключается в том, что банк выдает наличные или перечисляет безналичные денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимости. При этом, важным условием является обеспечения соглашения залогом.

В качестве залога может выступать:

  1. Покупаемая недвижимость.
  2. Недвижимое имущество, которое было у заёмщика до заключения ипотеки.

Однако существует ряд особенностей:

  • помещенная в залог недвижимость является обремененной, о чем извещаются регистраторы Росреестра;
  • в случае не уплаты регулярных платежей банк удовлетворит требования за счет заложенного имущества;
  • являясь собственником право распоряжения ограниченои отчуждение возможно только с согласия кредитора;
  • стоимость имущества должно покрывать 100% суммы предоставляемой заемщику;
  • необходимость совершать действия по снятию обременения после выплаты кредита;
  • до момента исполнения договора залогодержатель — банк;
  • длительность периода кредитования;
  • залоговое имущество остается у обратившегося в банк за ипотекой.

Виды ипотеки

На сегодня существует несколько классификаций и видов ипотечного кредитования. Все они учитывают различные особенности как залога, цели покупки и другое.

Существует классификация видов ипотечного кредитования основываясь на валюте, в которой предоставляется кредит.

В зависимости от валюты:

  1. Получаемые клиентом банка деньги представлен в национальной валюте — рубль.
  2. Средства, передаваемые банком заемщику являются иностранным средством платежа, доллар или евро.

В зависимости от того, какой вид недвижимости приобретается также строят классификацию ипотечных кредитов.

Виды социальной ипотеки:

  1. Военная.
  2. Для молодых семей.
  3. Для лиц, находящихся в очереди на улучшение жилищных условий (при этом, им не доступен обычный ипотечный кредит)
  4. Для выпускников детских домов.
  5. Для бюджетных служащих

Как правильно выбрать ипотеку — советы

Выбора ипотеки, как токового не существует. На деле осуществляется поиск и ознакомление с наиболее выгодным предложением и условий кредитного договора.

Исходя из этого, нужно:

  1. Сравнить процентные ставки по кредитам и выбрать наименьшее значение. Это нужно для экономии, так даже 0,1% в течении 20 или 30 лет выльется в приличную сумму. Также, стоит ознакомиться с возможными дополнительными платежами по договору.
  2. Кредит необходимо брать в валюте получаемого дохода. Это значит, что если получаемая заработная плата в рублях, то и кредит стоит взять в них. Не стоит забывать и упускать из виду события кризисных годов, когда взяв кредит в валюте многие пострадали. Скачек курса иностранных валют к рублю на 40-50% создал условия, при которых кредит подорожал на эти проценты.
  3. Выбор процента. Различают пару видов: фиксированный и плавающий. Первый гарантирует стабильность, а второй зависит от ставки рефинансирования ЦентаБанка.
  4. Платежи по кредиту должны составлять как можно меньшую часть доходов. В идеале это должно быть 20-30% от совокупного дохода семьи. Так сохранится относительная финансовая стабильность и затрачиваемое суммы не будут «бить по карману», а следовательно не придется отказываться от много.
  5. Стоит просить у банка максимальную сумму. Ведь приобретенное имущество нужно будет отремонтировать, закупить мебель, детали и элементы интерьера и т.д.
  6. Приобретая впервые стоит рассмотреть более скромные варианты по площади и количеству комнат. Как говорится «… лучше синица в руках, чем журавль в небе…». Выплатить кредит за «однушку» получится быстрей, а в случае необходимости расширения — ее можно продать и получить приличную сумму первоначального взноса.
  7. Нужно просчитать на какой срок будет выгоднее взять кредит. То есть просчитать сумму ежемесячного платежа.
  8. Перед покупкой внимательно ознакомится с предложениями на рынке недвижимости. Это сможет уберечь от траты денег на объект стоящий меньше.
  9. Покупать лучше в сезон. Так доподлинно известно, что цены на рынке недвижимости начинают расти с конца лета и до Нового Года, а после — стремительно падают.
  10. Искать встречи с собственниками.Услуги риелтору это тоже расходы, так зачем нести эту дополнительную финансовую нагрузку.
  11. Поинтересоваться условиями страхования.
  12. Не пренебрегать советами юриста или специалиста в вопросах недвижимости.

Условия получения кредита

Требования к заемщикам

Логично, что предоставляя деньги на покупку недвижимости банк хочет быть уверен что заемщик соответствует определенному перечню требований, к которым относятся:

  1. Дееспособность.
  2. Пакет подаваемых документов.

Дееспособность — необходимое условие для одобрения ипотеки, т.к. банк никогда не заключит договор с лицом чья дееспособность вызывает подозрения.

Необходимые документы

Пакет документов включает в себя различные сведения о заёмщике. При этом, интересующая информация касается как трудовой деятельности, так и личных(таких, как брачно-семейные).

Для физических лиц это:

  1. Анкета банка.
  2. Заявка оформленная должным образом на получение ипотеки.
  3. Общегражданский паспорт.
  4. СНИЛС.
  5. ИНН.
  6. Военный билет либо приписное свидетельство.
  7. Документ о получении образования.
  8. Свидетельство о браке.
  9. Свидетельство о рождении ребенка.
  10. Трудовая книга.
  11. Справка о полученных доходах.
  12. Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на недвижимость.
Это интересно:  Дата составления табеля учета рабочего времени

Для ИП это:

  • Документ о государственной регистрации.
  • Квитанции об оплате налоговых и иных отчислений предусмотренных законом.
  • Копии выписок по банковским счетам.
  • Копии документов, которые могут подтвердить возможность оплаты кредита.

Какой вид жилья можно приобрести по ипотеке?

Данный договор позволяет приобрести как объекты на рынке нового жилого и нежилого фонда. Это позволяет реализовать большему количеству граждан потребность в приобретении недвижимости.

Сделки с применением ипотеки направлены на покупку:

Последствия невыплаты кредита

В случае не уплаты необходимых платежей в срок, установленный договором, к заемщику применяются штрафные санкции и так вплоть до того времени, пока банк не отберет предмет залога.

Однако не стоит думать, что банк пойдет на крайнюю меру, ведь получив залоговое имущество он не вернул себе денег, а наоборот велика вероятность понесения дополнительных расходов.

На начальной стадии сотрудники банка постараются:

  1. Связаться с заемщиком.
  2. Выяснить причину просрочки.
  3. Установить факт возможности погашать задолженность далее.

Преимущества и недостатки ипотеки

Данный вид кредитования имеет как свои плюсы так и минусы, которые могут кому-то определится с необходимостью его получения.

Плюсы:

  • приобретение недвижимости;
  • возможность пользоваться недвижимостью сразу после покупки;
  • возможна компенсация процентов государством;
  • возможна компенсация подоходного налога и имущественный вычет;
  • заемщик оформляет недвижимость на свое имя и является владельцем.

Минусы:

  • нельзя отчуждать недвижимость без согласия залогодержателя (банка);
  • переплата процентов;
  • длительный срок выплаты;
  • риск утраты недвижимости в случае просрочки при внесении очередного платежа.
  • сложная процедура получения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Что такое ипотека (суть и виды) — стоит ли брать и как получить

О собственном жилье мечтают многие, но сразу оплатить полную стоимость квартиры может позволить себе далеко не каждый. Основной массе желающих остаётся два варианта: ждать и копить деньги либо воспользоваться ипотекой. И очевидно, что второй вариант является гораздо более привлекательным.

Ипотека — распространённая услуга и если подходить к заключению ипотечного договора с умом, можно быстро получить желаемое с минимальными рисками.

Что такое ипотека (для чайников) простыми словами

Если пользоваться определением Википедии, то ипотекой называется одна из форм залога, при которой заёмщик владеет и пользуется закладываемым недвижимым имуществом, в то время как кредитор имеет возможность продать это самое имущество для компенсации своих затрат, если должник перестаёт платить.

И по сути, здесь всё верно. Ипотека — это действительно залог недвижимого имущества, при котором должник является его полным владельцем, но только до тех пор, пока он исправно платит кредитору по процентам.

Если выразить этот процесс простыми словами, то ипотека действует следующим образом: сначала подписывается договор ипотечного залога, человек получает деньги на покупку недвижимости и приобретает её, после чего ежемесячно выплачивает кредитору его процент (точная сумма заранее указывается в договоре). Сам объект недвижимости, который отдаётся в залог, попадает под ипотеку.

Впрочем, далеко не всегда залогом становится именно приобретаемое имущество. Им может выступать и другая личная собственность заёмщика, а именно:

  • Квартира;
  • Частный дом;
  • Дача;
  • Земельный участок;
  • Прочие объекты движимого и недвижимого имущества.

Особенности ипотеки

В целом сам принцип уже известен: заёмщик полностью владеет залоговой недвижимостью, но только до тех пор, пока исправно платит деньги по ипотеке и соблюдает все пункты договора. Если клиент нарушает контракт (перестав платить или каким-либо иным способом), банк получает все права на заложенную недвижимость и может реализовать её, окупая свои затраты. В чём заключается выгода от такой деятельности для самих банков? Если заёмщик исправно платит, банк получает солидный навар с процентов. Не остаётся он внакладе, и если придётся отчуждать имущество. Недвижимость в крупных городах со временем только растёт в цене, поэтому убытки финансовых организаций окупаются с лихвой.

Отличия ипотеки

От других форм кредитования, ипотека отличается следующими признаками:

  • Её деятельность регулируется отдельными федеральными законами;
  • Ипотека имеет строго целевой характер (если кредит оформлен на квартиру, его нельзя потратить деньги на покупку предметов роскоши, путешествия или другие вещи);
  • Кредитование рассчитано на длительные сроки (от 7–10 до 50 лет);
  • Проценты по ставке являются более низкими по сравнению с обычными кредитами.

В принципе на Западе ипотека может оформляться на что угодно (учёба, покупка бизнес-инфраструктуры и т. д.), но в России она в 95% случаев связана именно с покупкой жилья. Предложений от банков по другим программам ипотечного кредитования практически нет.

Виды ипотеки и их суть

Всего, можно выделить четыре крупных категории кредитов на жилье:

  • Стандартная ипотека;
  • Социальные программы;
  • Жилищное кредитование по специальной программе «Молодая семья»;
  • Военная ипотека.

Стандартная ипотека

Сегодня банки предлагают множество программ кредитования на покупку жилья. Чаще всего они делятся на такие направления:

Отличается более или менее выгодной процентной ставкой, относительно небольшими сроками оформления и не слишком строгими условиями.

Имеет довольно высокую процентную ставку, однако, само жильё оценивается ниже, поэтому и конечная переплата по процентам меньше. Ещё одни важный момент — для заключения сделки банк должен одобрить застройщика.

Можно купить участок и построить частный дом, но до погашения ипотеки эта недвижимость будет является залогом и в случае нарушения условий договора, переходит в собственность банка.

Если у человека уже есть участок, но нет денег на строительство, также можно прибегнуть к ипотеке. В этом случае человек получает ссуду в банке по ипотечной программе, оставляя в залог участок и возводимое жилье.

Социальная ипотека

Вид ипотеки, рассчитанный прежде всего на социально незащищённую часть населения, которая числится в очереди на получение жилья. К таковым относятся:

  • Многодетные молодые семьи (от двух детей и более);
  • Выдающиеся деятели спорта и культуры;
  • Ветераны;
  • Научные работники государственных учреждений;
  • Сотрудники оборонно-промышленного комплекса.

Социальной ипотека называется потому, что в данном случае государство выступает своего рода гарантом выполнения обязательств перед банком и осуществляет финансовую поддержку заёмщиков. Социальный заём может субсидироваться несколькими способами:

  • Продажа государственного жилья по заниженной цене;
  • Компенсации по самим кредитным платежам;
  • Предоставление субсидии на часть суммы залога.

Решение о том, какая именно форма социальной ипотеки будет использована в том или ином регионе, принимают местные власти.

Военная ипотека

Здесь всё ясно из самого названия. Эта ипотечная программа распространяется на военнослужащих-контрактников, которые хотят приобрести собственную недвижимость. Работает она следующим образом: при заключении договора на имя человека открывается персональный счёт, который пополняется денежными суммами от государства в течение всего срока службы. По завершении срока военного контракта, накопленные средства можно использовать для приобретения квартиры в ипотеку.

Ипотечное кредитование молодых семей

Что представляет собой данный вид ипотеки? В России это фактически то же, что социальная ипотека, однако, целевой аудиторией в данном случае являются молодые семьи (возраст молодожёнов — до 35 лет). Нужно отметить, что никаких особых льгот этот вид ипотеки не предполагает. Преимущество перед обычными программами заключается только в предоставлении некоторых государственных субсидий, а также расширенных возможностях по использованию материнского капитала.

Как выбрать ипотеку

Многие полагают, что выгодные ипотеки отличаются от невыгодных только процентной ставкой. Но на самом деле это очень поверхностный подход. Многие банки заманивают привлекательными процентами, но вместе с ними нагружают заёмщика и множеством дополнительных комиссий. На первый взгляд, их сумма может показаться незначительной, но учитывая сроки кредитования, общая переплата будет весьма солидной. Поэтому поиск низкой процентной ставки далеко не всегда является самым выгодным решением. Помимо процентов, при выборе ипотечной программы правильно будет обратить внимание и на такие факторы:

  • Сумма кредита. Чем больше размер кредита, тем сильнее рискует и сам банк. Поэтому для гарантирования возврата займа кроме самого залогового имущества он также может потребовать предоставить поручителей. Также нужны будут оценка недвижимости и её страхование.
  • Первый взнос. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше сумма займа, а значит и переплачивать банку нужно меньше. Многие банки сегодня вообще активно продвигают ипотечные программы без первоначального взноса, но это на самом деле хитрый способ надуть клиента. Общая стоимость кредита в этом случае гораздо выше, чем при стандартной ипотеке с 10–20% первоначального взноса.
  • Предлагаемые сроки кредитования. Длительность погашения займа влияет на график платежей и их ежемесячную сумму. При больших сроках выплаты сумма месячного платежа обычно невысокая, но общая переплата выше. Здесь важно выбрать оптимальный баланс между сроком кредита и размером выплат.
  • Валюта кредита. Ипотечные кредиты доступны не только в рублях, но и в евро или долларах — валютная ипотека. В стабильные времена более выгодными являются кредиты в иностранной валюте. Однако различные кризисы (как внутригосударственные, так и глобальные) рождают высокое колебание курсов валют. А это всегда риск для заёмщика. Ведь если он получает доход в рублях, которые вдруг резко упали в цене по отношению к валюте, средств на её покупку может не хватить. Поэтому финансисты единодушно советуют занимать в той денежной единице, в которой поступает заработок.
  • Специальные предложения. Отдельные категории граждан могут рассчитывать на специальные льготные условия. Этой возможностью не стоит пренебрегать.
  • Условия расторжения договора. Как всегда, самым важным является то, что написано мелким шрифтом в конце контракта. Перед тем как ввязаться в ипотеку, крайне желательно заранее выяснить, при каких условиях осуществляется расторжение договора и какие возможности здесь имеет каждая из сторон.

Когда основные моменты учтены можно приступать к окончательным подсчётам и принимать решение.

Как получить ипотеку и кому её нужно брать

Получение займа в банке — дело непростое и даже если это ипотечный кредит, суть не меняется. Финансовые организации выдвигают много требований. Основные из них — это:

  1. Возраст. Оптимальные временные рамки на момент получения и погашения ипотеки — 21–65 лет.
  2. Работа. Стандартное требование состоит в том, чтобы заёмщик имел стабильную работу (не менее полугода на последнем месте).
  3. Доход. Для того чтобы понравиться банку нужно иметь доход, превышающий сумму месячного платежа как минимум в 2–2,5 раза. Впрочем, здесь учитывается заработок не только заёмщика, но и других членов семьи.
  4. Поручители. Сегодня это требования является нечастым и выдвигается в основном тогда, когда речь идёт о слишком больших суммах или банк сомневается в стабильности доходов заёмщика.
Это интересно:  Пересек сплошную линию какое наказание

В рекламных проспектах всё, конечно, выглядит гораздо более привлекательно. Банки наперебой заявляют, что готовы кредитовать по ипотеке всех желающих, начиная с 18 лет, без первоначального взноса и даже без справки о доходах. Но на деле всё это является не более, чем хитрой маркетинговой уловкой. Если учесть опыт тех, кто уже успешно открыл ипотеку, можно получить портрет идеального соискателя, который отвечает следующим критериям:

  • Может предоставить первоначальный взнос в размере не менее 20% от общей стоимости приобретаемого жилья;
  • Имеет официальную зарплату, превышающую месячный платёж как минимум в 2,5 раза;
  • Оформляет ипотеку на квартиру, а не на покупку земельного участка или частный дом;
  • Обладает иной недвижимостью, которой владеет по праву собственности (даже если по условиям ипотеки, закладывать её не нужно);
  • Не имеет непогашенных долговых обязательств и не выступает поручителем по другим кредитам;
  • Трудится на последнем месте работы не менее 2–3 лет.

Также плюсом будет наличие платёжеспособных поручителей (не требуется, но желательно).

Что нужно для получения ипотеки — основные документы

Главная головная боль в получении ипотеки — сбор документов. На самом деле нельзя точно сказать, какие именно понадобятся документы. Всё зависит от условий выбранного банка, поэтому точный перечень уточнять нужно у тамошних специалистов. Хотя в целом можно выделить общий перечень документов, которые понадобятся в любом случае:

  • Заявление на выдачу ипотечного кредита (сегодня можно подавать онлайн прямо на сайте банка);
  • Заполненная анкета от банка (заполняется с менеджером в отделении банка);
  • Заверенные копии паспорта, ИНН и свидетельства о пенсионном страховании;
  • Заверенная копия военного билета (для мужчин до 27 лет);
  • Копия трудовой книжки;
  • Справка 2-НДФЛ (для подтверждения уровня дохода);
  • Если есть счёт в банке, можно взять выписку о его наличии.

При личной встрече с менеджером банка кроме копий нужно иметь при себе и оригиналы удостоверяющих документов.

Кроме того, многие банки на полном серьёзе могут потребовать справки об отсутствии уголовной судимости, а также о том что заёмщик не состоит на учёте у нарколога и психиатра. Для семьи, имеющий официальный статус, нужна заверенная копия брачного договора, а при наличии детей понадобится также и копия свидетельства о рождении (тоже заверенная).

Ещё нужно учитывать, что если в качестве заёмщика выступает семья, то супруги получают статус созаёмщиков. Это значит, что каждому из них нужно собирать свой пакет документов. С одной стороны, это минус, поскольку заметно добавляется хлопот и бумажной волокиты. Но с другой — при оформлении ипотеки в банке учитывается общий семейный доход, что уже становится весомым преимуществом. Ведь чем выше общий доход семьи по сравнению с суммой месячного платежа, тем больше шансов получить «добро» от банка.

Как происходит заключение сделки по ипотеке

На этом этапе участники заключают ряд соглашений:

  • Договор купли-продажи между заёмщиком и собственником квартиры, на покупки которой оформляется займ.
  • Кредитный договор между заёмщиком и банком.
  • Зарегистрированный договор залога. В этом документе точно указываются все моменты по предмету залога, его стоимости, сроках ипотеки, условиях страхования и т. д.
  • Страховые договоры. Для снижения рисков многие банки требуют осуществить страхование кредита и объекта недвижимости. Заёмщик также может застраховать собственную жизнь и работоспособность.

Завершающим этапом здесь является передача денег продавцу недвижимости, способом, который предусмотрен договором.

Обслуживание и закрытие ипотеки

На протяжении всего срока действия ипотечного договора, заёмщик должен осуществлять следующие мероприятия:

  • Вносить платежи;
  • Вести учёт кредитных операций;
  • Рассчитывать и зачислять страховые взносы.

После внесения последнего обязательного платежа и погашения всей суммы обязательств, ипотечная сделка считается закрытой. Кредитный счёт заёмщика обнуляется, а имущество перестаёт быть залоговым. После окончания ипотеки, об этом автоматически делается запись в Госреестре.

Стоит ли брать ипотеку? За и против

Основные преимущества программы:

Быстрая покупка квартиры. Ипотека — это максимально быстрый способ получить собственное жилье. Конечно, нужно платить взносы, но в отличие от аренды, это уже оплата собственного жилья.

Экономия денег. И хотя переплата является довольно высокой в целом ипотека позволяет экономить. Если жить в съёмной квартире и копить деньги, то часть накоплений обязательно будет «съедать» инфляция. В то же время своя квартира, хоть и купленная в долг, наоборот, является активом, который только набирает цену.

Инвестирование. Фактически, купленная по ипотеке квартира — это инвестиция в недвижимость. Если речь идёт о крупных городах, то с годами ценность недвижимости здесь стабильно растёт, поэтому в будущем её можно выгодно продать.

Безопасность. Ипотека — это намного безопаснее, чем покупка по дешёвке с рук или через агентства недвижимости. Каждый крупный банк имеет собственную службу безопасности и напрямую заинтересован в том, чтобы сделка произошла без каких-либо проблем.

Если говорить о минусах ипотеки, то к ним можно отнести:

Сложность оформления. Кредиторы выдвигают много условий, поэтому потенциальному заёмщику придётся изрядно потрудиться, чтобы доказать свою платёжеспособность, собрать все бумаги, пройти проверку и получить положительный результат. Причём в зависимости от кредитной организации, условия могут меняться. 7+ вариантов как взять ипотеку без официальной работы и справок.

Стоимость. Несмотря на более низкие ставки по ипотечным займам в сравнении с обычными, как первоначальный взнос, так и выплаты по процентам являются довольно высокими. О европейских 3–4% годовых нам пока можно только мечтать.

Риски. Потеря источника доходов может обернуться потерей жилья. Впрочем, практика показывает, что до этого доходит очень редко. Банки обычно дают так называемые кредитные каникулы на несколько месяцев, пока заёмщик встанет на учёт в службу занятости и найдёт хоть какую-то работу.

Ограниченное владение. Чаще всего хозяин квартиры не имеет права продать или её сдать в аренду без согласия банка. Также стандартный договор предусматривает и ограничения по регистрации в ней.

Что будет, если не платить ипотеку

Конечно же, своевременные выплаты в полном объёме в интересах каждого заёмщика. Но очень часто обстоятельства складываются против человека, руша все планы. Чем чревата просрочка выплаты по ипотеке?

Поэтому заёмщикам, попавшим в сложную жизненную ситуацию, следует заранее обсудить с банком условия отсрочки платежей или реструктуризации долга.

Помощь и советы

Прибегая к опыту тех, кто успешно воспользовался ипотечными программами, можно выделить такие важные моменты:

  • Занимать средства той валюте, в которой они зарабатываются. Это «золотое правило» любых займов. Поэтому, если потенциальный заёмщик получает доход в рублях, занимать нужно тоже только в рублях. В ином случае внезапные курсовые колебания могут сильно увеличить затрат. Отличный пример — кризис 2008–2009 годов, который разбил планы многих валютных заёмщиков.
  • Брать в меру. Опытные финансисты рекомендуют формировать условия ипотеки таким образом, чтобы платежи отнимали не больше 30% семейного дохода. Можно и 50%, но это уже критический порог, связанный с кучей рисков. Если выплаты по ипотеке превышают 50%, это, как правило, заканчивается плачевно. Ведь любая нештатная ситуация (болезнь одного из членов семьи, потеря работы и т. д.) заканчивается просрочками, судами, разборками с коллекторами, уплатой штрафов, а в самом худшем варианте — отчуждением заветных квадратных метров и принудительным выселением.
  • Выбирать адекватные кредитные программы. К примеру, живя с родителями или ютясь в однушке на окраине, не стоит сразу замахиваться на пятикомнатные апартаменты в центре, за которые нужно платить 50 лет. Разумнее будет сперва ограничиться, к примеру, двухкомнатной квартирой в более или менее благополучном районе. Выплатив ипотеку (обычно на средние варианты затрачивается до 7–10 лет) и заработав положительную кредитную историю, по мере надобности можно продать квартиру. Это даст возможность заключить новый ипотечный договор уже на гораздо более выгодных условиях, при этом обладая солидной финансовой подушкой.
  • Тщательно изучать условия договора. Особое внимание нужно уделить дополнительным расходам. Если по отдельности они представляют собой сущие мелочи, то в общей сумме может набежать солидный процент к основному платежу. Чаще всего деньги «утекают» через различные страховые программы, которые прописаны мелким шрифтом в договоре и прилагаются к основному договору. Причём очень часто заёмщику даже «забывают» о них сообщить.
  • Вовремя оплачивать долг. Платёж лучше вносить заблаговременно (не позднее чем за 2–3 рабочих дня до окончательной даты). Банку все равно какая просрочка по платежу — 1 день или 1 месяц. Если факт просрочки есть, он тут же вноситься в базу, а это не только штраф, но и негативная отметка в кредитной истории.
  • Формировать «финансовую подушку». Очень желательно формировать свой семейный бюджет так, чтобы откладывать денежный запас, которого хватит на погашение нескольких платежей по ипотеке. Это позволит достичь максимальной финансовой устойчивости и без проблем пережить мелкие жизненные трудности. Если накопленные средства из данной «финансовой подушки» так и не были потрачены, их можно пустить на досрочное погашение ипотеки.

Вместо вывода

Однозначного ответа на этот вопрос не даст никто. Что будет наиболее оптимальным решением (обычный потребительский кредит, накопление необходимой суммы денег или ипотека) каждый должен определить для себя сам, тщательно взвесив все «за» и «против». Например, если человек уже готов «пустить корни», то ипотека будет для него гораздо предпочтительнее оплаты по аренде. Если же конкретных планов ещё нет, а плата по аренде существенно ниже, чем ипотечные проценты, предлагаемые банками, возможно, лучше и подождать.

Главное — всё точно взвесить и выбрать адекватную программу. И тогда ипотека станет не навязчивым долговым бременем, а выгодным средством вложения денег в недвижимость.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter, и мы её обязательно исправим! Огромное спасибо вам за помощь, это очень важно для нас и других читателей!

Статья написана по материалам сайтов: moezhile.ru, realtymill.ru, finfocus.today.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector