Сделки с жилыми помещениями

В результате освоения данной темы студент должен:

знать:

—особенности права собственности на жилые и нежилые помещения,

— содержание и пределы правомочия распоряжения собственника жилым помещением;

— особенности сделок с жилыми и нежилыми помещениями;

— форму сделок и государственную регистрацию;

— понятие, предмет, форму и юридическую характеристику договора купли

продажи жилого и нежилого помещения;

— государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на жилое и нежилое помещение к покупателю по данному договору;

— расторжения договора купли-продажи жилого и нежилого помещения по обоюдному согласию сторон;

— защиту прав и интересов несовершеннолетних сособственников жилых помещений и несовершеннолетних лиц, проживающих в отчуждаемом жилом помещении или сохраняющих право постоянного пользования отчуждаемым жилым помещением;

— договор найма жилого помещения;

— особенности продажи жилых и нежилых помещений в порядке исполнения судебных решений;

уметь:

— правильно толковать и применять нормативно-правовые акты;

— разрешать проблемные ситуации;

владеть:

— навыками толкования норм права федеральных законов;

— навыками использования различных консультационных правовых систем в разрешении споров.

Особенности права собственности на жилые и нежилые помещения

По поводу помещений складываются различного рода правовые связи (устанавливаются вещные права, возникают обязательства (купли-продажи, дарения, аренды и т.д.) и наследственные правоотношения). Между тем весьма спорным является само понятие помещения как объекта гражданских прав.

Легальное определение жилого помещения содержится в ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ). Одним из признаков жилого помещения является то, что оно (жилое помещение) является недвижимым имуществом.

На первый взгляд, выделение такого признака не требуется. Тем более что Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) признает жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (жилое помещение) недвижимостью (ст. 549, 601); в силу ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» жилые помещения относятся к недвижимому имуществу. Однако в таком указании есть смысл.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимости относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).

К сожалению, немалое количество граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках, балках и т.п. Такие объекты не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей). Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма (аренды). Именно это и подчеркнуто указанием на то, что жилым помещением, то есть вещью, являющейся объектом жилищных прав (ч. 1 ст. 15 ЖК РФ), признается помещение, относящееся к недвижимому имуществу.

Само словосочетание «нежилое помещение» означает, что соответствующее понятие определяется негативным образом: это помещение, не предназначенное для проживания граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат.

Признание здания (в том числе жилого дома) недвижимым имуществом по природе не вызывает сомнений. При характеристике других помещений (части здания, квартиры, части квартиры) в литературе высказываются различные точки зрения. Как представляется, многообразие позиций может быть сведено к трем концепциям.

«Концепция фикции». По мнению Е. А. Суханова, «жилищное законодательство относит к объектам недвижимости квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и иных строениях. т.е. по сути — составные (несамостоятельные) части недвижимых объектов». И далее: «…законодательное объявление их недвижимостями — самостоятельными объектами гражданских правоотношений — в действительности представляет собой юридическую фикцию, вызванную к жизни остротой жилищной проблемы и определенными недостатками законодательства». В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе указывается: «Помещение в отличие от здания лишено какого-либо материального выражения. Таким образом, помещение — это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова».

«Концепция пространства». Некоторое распространение имеет точка зрения, в соответствии с которой помещение есть пространство, ограниченное трехмерным замкнутым контуром, который имеет вход. Впрочем, иногда «пространственная теория» выглядит по-иному: по мнению С. А. Степанова, «недвижимые вещи суть пространство, ограниченное “чужими” правами. Недвижимости неминуемо есть перераспределение субъективных прав».

В сущности, «концепция фикции» и «концепция пространства» — «близнецы-братья», поскольку та и другая базируются на отрицании материальности жилого помещения, отрицании недвижимого характера жилого помещения, объявлении квартиры, комнаты недвижимостью в силу закона, а, не исходя из естественных свойств.

Концепция материального объекта. По мнению ряда исследователей, жилое помещение представляет собой вещь. Причем вещь недвижимую. К тому же, недвижимую по природе.

В 60-е годы прошлого века один из виднейших французских цивилистов Р. Саватье утверждал: «Юристы не обладают еще достаточными техническими представлениями для того чтобы рассматривать право собственности на помещение прежде всего как право на пространство, ограниченное определенными координатами… Не это ли пространство является действительным имуществом, приобретаемым людьми, местом, в котором проходит их жизнь и в котором стены, пол и потолок являются только рамками? Не это ли пространство является в действительности (пусть не осознанным) объектом сделок и обязательств, касающихся недвижимого имущества?» Данная позиция, независимо от того, признавать ли ее правильной или не соглашаться с ней, становится понятной, если учесть, что вся работа Р. Саватье в целом пронизана идеей: «…всякое имущество, в сущности, выступает как право». И еще: «Утверждение о том, что любое имущество является недвижимым или движимым, — нелепая фикция».

Такая позиция представляется логичной, если учесть исходную посылку Р. Саватье о дематериализации вещей (другое дело, стоит ли принимать эту логику).

Чем же обусловлено появление указанных концепций в отечественной цивилистике?

Традиционно помещение признавалось предметом материального мира. Так, К. П. Победоносцев отмечал: «На практике допускается отдельное владение, напр., частями лавки – полулавкой, четвертью лавки и т.п. Нет основания отрицать такое владение, когда оно действительно отграничено не идеально только долей участия, но и материально». И далее указывается, что «нередки случаи такого рода, что одному лицу принадлежит лавка, а другому – подвал под лавкой». По мнению Г. Ф. Шершеневича, «по существу дом должен предполагаться вещью раздельной …предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого». Кроме того, Г. Ф. Шершеневич писал: «Отдавать в наем можно только вещи физические, как движимые, так и недвижимые». При характеристике обязанностей хозяина (наймодателя) отмечено, что «нанявшему квартиру для житья не может быть предоставлена лавка». Что же, Г. Ф. Шершеневич считал квартиру движимой вещью? С. И. Аскназий рассматривал право на жилплощадь как «право на чужую вещь».

О. А. Красавчиков, характеризуя объект жилищного отношения, отмечал: «Отграничение данного объекта от объекта всех иных имущественных (экономических) отношений, регулируемых гражданским правом, состоит в том, что таковым выступает локализованная часть “второй природы” (т.е. природы, созданной руками человека, которая материализована, овеществлена в виде известного сооружения, точнее его определенного строительно-архитектурного компонента, в виде квартиры или комнаты, специально предназначенной для проживания». В. Ф. Маслов называл предметом договора найма жилого помещения «индивидуально-определенную вещь особого рода — жилое помещение». П. И. Седугин указывает: «Согласно ст. 130 ГК РФ здания (в том числе жилые помещения) относятся к недвижимости (недвижимому имуществу)». О жилых помещениях как недвижимости говорит П. В. Крашенинников.

Это интересно:  Статья за вождение без прав

Справедливости ради надо отметить, что в большинстве своем о помещении говорилось как о вещи, не акцентируя на этом внимание (квалификация помещения как вещи воспринималась как сама собой разумеющаяся).

Как представляется, появление «концепции фикции» и «концепции пространства» есть следствие того, что, начиная с 1988 года, появилась возможность иметь квартиры в собственности. Стало быть, потребовалось определить соотношение понятий «квартира» (или «помещение», «жилое помещение») и «жилой дом» (или «здание»). К тому же «реабилитация» категории «недвижимое имущество», естественно, повлекла дискуссию о том, что следует понимать под недвижимостью и, в частности, считать ли недвижимостью помещения (квартиры в том числе). Так, по мнению В. В. Чубарова, «признание помещений в здании самостоятельными объектами недвижимости означает одновременное отрицание здания в качестве объекта недвижимости. Последнее в этом случае существует технически, но не юридически». Говоря о государственной регистрации прав на недвижимость, Е. А. Суханов указывает, что «до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь в этом качестве юридически не существует».

По строгому счету, все сводится к понятию недвижимости. Ведь помещение (квартира, изолированная комната) всегда признавалась объектом правоотношений. И это никто никогда не оспаривал. До тех пор, пока в законодательстве не возродилось понятие недвижимости, и, естественно, мы обратились к уяснению содержания этого понятия.

Недвижимостью признается земельный участок и все, что прочно связано с землей (ст. 130 ГК РФ). Безусловно, жилой дом имеет такую связь. А помещения, в нем находящиеся, висят в воздухе?! Собственно, жилой дом и состоит из помещений.

Сделки с недвижимостью

Сделки с жилыми помещениями

Конституция устанавливает гарантию права граждан на жилище. Реализация данного права обеспечивается развитием государственного и частного жилищных фондов, содействием гражданам в приобретении жилья. Однако в современной экономической ситуации государство не может обеспечивать бесплатным жильем всех граждан. Бесплатно или по льготным ценам жилье предоставляется лишь гражданам, нуждающимся в социальной защите. Для остальных категорий населения одним из основных способов решения жилищной проблемы становится покупка жилья.

Жилые помещения составляют особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности граждан.

Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах.

Квартиры, жилые дома, часть жилого дома или квартиры, являющиеся по существу одним понятием «жилое помещение», могут быть и самостоятельным предметом различных сделок: купли- продажи, мены, дарения, завещания и иных.

Одним из наиболее важных объектов в составе жилых помещений является жилой дом. Жилой дом как объект права собственности — это предназначенная для удовлетворения потребностей людей в жилье и пригодная для постоянного проживания постройка капитального типа, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления.

Для признания жилого дома в качестве самостоятельного объекта права и предмета сделок необходимо наличие совокупности юридических фактов. В первую очередь — это решение соответствующего исполнительного и распорядительного органа об отводе земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, которое подтверждено государственным актом на земельный участок. По окончании строительства жилой дом должен быть принят в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим актом. Наконец, необходима регистрация строения как жилого дома в органах регистрации и технической инвентаризации.

В нормативных правовых актах фигурирует понятие «домовладение». В него следует включать в первую очередь земельный участок, а также жилой дом и различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.), другие подсобные нежилые строения, которые призваны обслуживать жилой дом и образуют с ним единое целое. Домовладение можно рассматривать как сложную вещь, состоящую из нескольких простых составляющих, где главной вещью является земельный участок с расположенным на нем жилым домом, а хозяйственные надворные постройки — вспомогательные части. И в силу своего вспомогательного назначения они не являются самостоятельными объектами сделок. Поэтому, как правило, при отчуждении жилого дома различного рода хозяйственные постройки переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.

В силу Жилищного кодекса жилой дом — здание, в котором более половины площади занято жилыми помещениями.

Жилое помещение — помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан.

Жилой дом может состоять из одной квартиры, двух или нескольких квартир (многоквартирный жилой дом).

Квартирой считается жилое помещение, состоящее из одной или нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которое организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома. Квартира является частью здания, в которой проживает семья различного численного состава или один человек. По общему правилу, квартира содержит жилые и подсобные помещения, имеет отдельный выход на лестничную клетку, в коридор или наружу.

Комната — это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухни, ванную и туалетную комнаты, кладовые).

Изолированная жилая комната — жилая комната, вход в которую организован непосредственно из подсобного помещения. Подсобные помещения — помещения, находящиеся внутри квартиры (одноквартирного жилого дома) и предназначенные для хозяйственно-бытовых нужд проживающих. К их числу отнесены коридоры, санузлы, кладовые, прихожие, кухни и другие нежилые помещения.

Жилой дом или квартира могут иметь балконы, веранды, лоджии, служащие для отдыха в летнее время и повышающие их комфортность и благоустройство.

Законодательство устанавливает особые правила использования жилых помещений. Особенности отчуждения названных объектов недвижимости заключаются в специальных требованиях, предъявляемых законодательством к их субъектному составу, предмету, форме и содержанию.

В соответствии с Положением о порядке купли-продажи квартир (домов) объектами купли-продажи могут быть: незаселенные и освобожденные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду; квартиры, построенные для продажи; жилые дома (квартиры), не завершенные строительством, если они не являются объектами приватизации; квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственной формы собственности; квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности; жилые помещения, построенные (приобретенные, реконструированные) с привлечением льготного кредита, по истечении трех лет со дня погашения этого кредита.

Не подлежат продаже:

  • • жилые помещения в общежитиях;
  • • служебные жилые помещения (кроме квартир, расположенных в домах колхозов, совхозов, которые могут продаваться лицам, работающим в этих хозяйствах или проживающим в данной местности;
  • • жилые помещения социального пользования;
  • • жилые помещения в специальных домах;
  • • жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) с привлечением льготного кредита, до полного его погашения.

Продажа жилых помещений, построенных (реконструированных, приобретенных) с привлечением льготного кредита, в течение трех лет со дня погашения этого кредита может осуществляться только соответствующему районному, городскому, районному в городе исполнительному или распорядительному органу либо иному покупателю по решению указанного исполнительного или распорядительного органа.

Это интересно:  В течение какого времени перечисляют больничный

Собственность граждан на объекты в жилищной сфере может быть личной или общей. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности. Такая собственность именуется долевой. В случае, если доли собственников не определены, общая собственность выступает совместной собственностью.

СДЕЛКИ С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ: КОММЕНТАРИЙ ГРАЖДАНСКОГО И ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И ПРАКТИКА ЕГО ПРИМЕНЕНИЯ(Издательство Статут, 2002)

КОММЕНТАРИЙ ГРАЖДАНСКОГО И ЖИЛИЩНОГО
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И ПРАКТИКА ЕГО ПРИМЕНЕНИЯ
Издание четвертое,
переработанное и дополненное
П.В. КРАШЕНИННИКОВ
Крашенинников Павел Владимирович, доктор юридических наук, Председатель Комитета Государственной Думы по законодательству, Государственный советник юстиции Российской Федерации, ректор Российской школы частного права.

ПРЕДИСЛОВИЕ К ЧЕТВЕРТОМУ ИЗДАНИЮ
В настоящее издание внесены изменения и дополнения, связанные с вступлением в силу ряда нормативных актов, тем или иным образом касающихся сделок с жилыми помещениями. Особенно следует выделить часть третью Гражданского кодекса Российской Федерации, вступившую в силу 1 марта 2002 года, где раздел V регулирует наследственные отношения.
Введение в действие нового наследственного права позволило выделить в отдельную главу вопросы, посвященные наследованию жилых помещений; кроме того, переработаны образцы документов, посвященных наследованию.
Июль 2002 г.

ПРЕДИСЛОВИЕ К ТРЕТЬЕМУ ИЗДАНИЮ
Первоначально данная работа была предназначена для слушателей школы права Статут» по теме «Сделки с жилыми помещениями». В общем-то, структура книги, как и ее наполнение, была определена во многом благодаря пожеланиям слушателей. Так появилось первое издание (1997 г.).
После принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» издательство предложило подготовить второе издание работы с учетом действия данного законодательного акта (1999 г.).
Избранная тема, бесспорно, очень актуальна. Сделки с жилыми помещениями совершаются в больших количествах. Только за 1999 г. в России было зарегистрировано более 3 млн. сделок и прав на жилье, а за 2000 г. — около 7 млн. (при том, что договоры найма жилого помещения и некоторые другие сделки регистрации не подлежат). На практике возникает много вопросов и споров, в том числе рассматриваемых в судебных органах. Третье издание дополнено главой, посвященной сделкам с долями в праве общей собственности на жилые помещения и с жилыми помещениями, принадлежащими на праве общей собственности. Дополнены также главы первой части работы (комментарии к гражданскому и жилищному законодательству). Доработаны уже имеющиеся и включены новые образцы документов, предлагается анализ новой судебной практики по сделкам с жилыми помещениями.
Февраль 2001 г.

Сделки с жилыми помещениями

Все сделки с жилыми помещениями условно можно разделить на две группы:

1. Сделки, которые подлежат государственной регистрации (купля-продажа, мена, дарение жилых помещений, договор ренты);

2. Сделки, направленные на передачу жилых помещений в пользование, которые государственной регистрации не подлежат (договор найма жилых помещений, безвозмездное пользование жильем).

Поскольку сделки, входящие во вторую группу, государственной регистрации не подлежат, то они не являются предметом настоящего исследования. Перечислим виды сделок, входящих в первую группу. А.Р. Кирсанов дает им следующую краткую характеристику:

1. Договор купли — продажи жилого помещения.

По договору купли — продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (комнату), а покупатель обязуется принять эту недвижимость и оплатить за нее определенную денежную сумму.

Форма договора — простая письменная, если стороны своим соглашение не установили необходимость нотариального удостоверения. Существенными условиями в договоре купли — продажи жилого помещения являются:

1) предмет договора — жилое помещение (в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества);

2) цена жилого помещения, которая может быть выражена: непосредственно в рублях; в сумме в рублях, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте;

3) перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после приобретения его покупателем. Такими лицами могут быть: члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом помещении; наниматели жилого помещения и члены их семей; арендаторы; лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа;

4) срок исполнения продавцом обязанности передать недвижимость;

5) срок исполнения покупателем обязанности оплатить определенную договором стоимость недвижимости;

6) условия о качестве жилого помещения (наличие и состояние санитарно-технического и электрооборудования, отделка помещений и т.д.) Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации /А.Р.Кирсанов. — М.: Издательство «Ось-89», 2003. С. 51-52.

Договор купли — продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). С момента государственной регистрации договора возникают обязательства сторон. В юридической литературе имеются различные точки зрения по поводу правовой природы государственной регистрации, о чем частично, было указано выше и более подробно будет рассмотрено в главе III настоящей дипломной работы.

Передача жилого помещения и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ). Причем, в соответствии с п. 1 ст. 458 ГК РФ, риск случайной гибели товара (жилого помещения) переходит на покупателя, с момента фактической передачи ему товара (жилого помещения) от продавца. То есть, данное требование закона исполняется, не зависимо от государственной регистрации самого договора.

2. Договор мены жилого помещения.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Жилой дом, квартира могут быть обменены на недвижимость или иную вещь (товар). Форма договора — простая письменная, если стороны своим соглашением не установили необходимость нотариального удостоверения.

Порядок заключения договоров мены определяется по общим правилам, аналогичным нормам о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ). В договоре мены указывают:

1) Предмет договора — жилое помещение (в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные, определяющие расположение невидимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества);

2) Компенсацию (разницу в ценах), если стороны признают, что стоимости обмениваемых товаров не равны. Компенсация может быть выражена: непосредственно в рублях или сумма в рублях эквивалентная определенной сумме в иностранной валюте. Если обмен равноценный, цена в договоре также обязательно должна быть указана;

3) Перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом правом пользованием жилым помещением после регистрации перехода права собственности;

4) Срок исполнения одной стороной обязанности передать жилое помещение;

5) Срок исполнения другой стороной обязанности принять недвижимость;

6) Условия о качестве жилого помещения Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации /А.Р.Кирсанов. — М.: Издательство «Ось-89», 2003. С. 54..

Это интересно:  С отпускных удерживается ндфл

С последними тремя существенными условиями договоров купли — продажи и мены жилых помещений, указанных А.Р. Кирсановым, можно не согласится. Четвертый и пятый пункты, названных условий, указывающих на сроки исполнения обязательств, носят диспозитывный характер гражданских правоотношений, а не императивный, потому не могут являться существенными условиями договора. В отношении шестого пункта, указывающего на качество жилого помещения, можно сказать, что данное условие входит в предмет договора, т.е. уже указывалось А.Р. Кирсановым в первом пункте перечня существенных условий.

3. Договор дарения жилого помещения

Договором дарения недвижимого имущества, в частности, жилого помещения, называется договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенной недвижимое имущество другой стороне (одаряемому) либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьими лицами.

Форма договора — простая письменная, если стороны своим соглашением не установили необходимость нотариального удостоверения. Существенное условие договора дарения — его предмет. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче одаряемому по договору дарения, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если дарение совершается представителем дарителя на основании доверенности, то в такой доверенности должен быть назван одаряемый и указан предмет дарения. Государственная регистрация договора дарения недвижимого имущества обязательна в силу п. 3 ст. 574 ГК РФ.

А.Р. Кирсанов отмечает случаи, когда дарение недвижимости не допускается.

Во-первых, не допускается дарение от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

Во-вторых, не допускается дарение работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися у них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

В-третьих, не допускается дарение государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

В-четвертых, не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации /А.Р.Кирсанов. — М.: Издательство «Ось-89», 2003. С. 55..

4. Сделки по распоряжению долей в праве общей собственности

Сделки по распоряжению долей в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилые помещения, совершаются по общим правилам, установленным для соответствующих договоров Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации /А.Р.Кирсанов. — М.: Издательство «Ось-89», 2003. С. 56.. Государственной регистрации подлежат:

· договор продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение;

· договор мены доли в праве общей собственности на жилое помещение;

· договор залога доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилое помещение;

· договор дарения доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилое помещение;

Особенности распоряжения имуществом, находящемся в долевой собственности, заключаются в следующем:

а) распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников;

б) участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить или отдать в залог свою долю;

в) участник долевой собственности вправе продать или обменять свою долю с соблюдением правила о преимущественном праве покупки.

Преимущественным правом покупки обладают участники долевой собственности при продаже одним из сособственников своей доли в праве общей собственности (ст. 250 ГК РФ). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участник долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать ее любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

5. Договор ренты.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает недвижимое имущество в собственность другой стороне (плательщику ренты). Плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. При передаче недвижимого имущества под выплату ренты получатель ренты приобретает право залога на это имущество.

Форма договора — нотариальная, государственной регистрации подлежат договор ренты, право собственности плательщика ренты, залог недвижимости в силу закона. В случае отчуждения плательщиком ренты имущества, переданного под выплату ренты, его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Существуют три вида ренты: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена ее выплата путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Получатель пожизненной ренты — физическое лицо, рента выплачивается в течение его жизни. Размер такой ренты, определяемой в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Получатель ренты по предоставлению содержания с иждивением — гражданин. Обязанности плательщика ренты могут включать обеспечение потребности в жилище, питании, одежде, а если это требует состояние здоровья гражданина — также и уход за ним. Договором может быть предусмотрено оплата ритуальных услуг. Стоимость общего объема содержания с иждивением в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации /А.Р.Кирсанов. — М.: Издательство «Ось-89», 2003. С. 57.

Сделки с недвижимым имуществом, в том числе с жилыми помещениями, подлежащие государственной регистрации, можно классифицировать следующим образом. В зависимости от юридической направленности сделки, подлежащие государственной регистрации, делятся на два вида: основные сделки и дополнительные сделки. К основным сделкам относятся:

· сделки, направленные на отчуждение недвижимости (продажа, мена, дарение, рента);

· сделки, направленные на предоставление недвижимости во временное владение и пользование или только в пользование (аренда).

К дополнительным сделкам относятся:

· сделки, направленные на обеспечение исполнения обязательств по основному договору (ипотека, которая непосредственно не влечет отчуждение недвижимости, но в случае не исполнения должником обязательства приведет к необходимости обращения взыскания на предмет залога для удовлетворения требований кредитора и стоимости проданного недвижимого имущества);

· сделки, направленные на перемену лиц в договоре, подлежащему государственной регистрации (перевод долга, уступка требования).

Статья написана по материалам сайтов: studref.com, www.lawmix.ru, studbooks.net.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector