Перевести апартаменты в жилое помещение

Строительные компании идут на разные хитрости, чтобы сделать свои объекты привлекательными. Многие покупатели уже осведомлены о достоинствах и недостатках апартаментов, связанных с их нежилым статусом. Чтобы скрасить эти недостатки, застройщики иногда обещают будущему собственнику перевод апартаментов в жилое помещение. Разберемся, действительно ли это возможно.

Содержание

Можно ли перевести апартаменты в жилой фонд

Теория

Апартаменты приравнены к гостиницам – нежилым помещениям для временного проживания. Законодательство не запрещает перевод нежилых помещений в жилые. Основным условием переоформление апартаментов в жилое помещение будет соответствие здания в целом и конкретного помещения в нем:

  • санитарно-эпидемиологическим нормам; и
  • техническим нормам, принятым для жилых помещений.

Наиболее частое препятствие при переводе – несоблюдение норм инсоляции (освещения помещения солнечным светом в течение определенных периодов времени). Также проблемой может стать:

  • расположение здания,
  • отсутствие подъездов и парковок, иной инфраструктуры,
  • вид разрешенного использования (назначение) земельного участка, на котором возведен апарт-отель;
  • его ближайшее окружение – например, жилье не может располагаться вблизи большинства производств из-за установленных для них санитарно-защитных зон.

Практика

Большинство апарт-отелей изначально строится, как нежилые здания. Поэтому применимые к жилью нормы для них не соблюдаются – чтобы удешевить проект, либо просто потому, что соблюсти их в данном месте невозможно. Поэтому на практике обещания о переводе могут оказаться невыполнимыми.

Покупателю будет трудно заранее оценить, действительно ли конкретные апартаменты могут получить статус квартиры. Для этого нужно иметь специальные технические познания или нанять специалиста для анализа ситуации.

В большинстве случаев перевод в жилой фонд окажется невыполнимой задачей. Но можно рискнуть, положившись на слова застройщика (однако не стоит слишком надеяться на успех предприятия).

Процедура перевода в нежилой фонд

Существующие правовые нормы, в основном, применяются к переводу помещений в многоквартирных домах. Однако и в изначально нежилом здании эта процедура может быть проведена. Некоторые застройщики пытаются организовать ее централизовано для всего здания сразу. Другие предоставляют покупателям возможность заняться этим вопросом самостоятельно.

Для переоформления в квартиру потребуются:

  • заявление собственника и документы, подтверждающие его права (выписка из Единого государственного реестра недвижимости);
  • согласие соседей на перевод;
  • техническая документация (кадастровый и технический паспорта и поэтажные планы).

Документы подаются в органы местного самоуправления, которые должны принять решение о принципиальной возможности перевода. Их можно подать через МФЦ или портал государственных услуг.

Для осуществления смены статуса на жилое помещение потребуется провести экспертизу, которая определит, действительно ли она может состояться.

Если получен положительный ответ, необходимо будет:

  • разработать и согласовать проектную документацию для перевода апартаментов в жилое помещение;
  • получить разрешение на выполнение строительных работ и выполнить их (если это необходимо);
  • внести информацию о новом статусе помещения в техническую (кадастровую) документацию и в данные ЕГРН.

Апартаменты пока не будут централизованно приравнивать к жилью

В июне 2018 года в Государственную Думу был внесен законопроект, призванный решить проблему апартаментов радикально и сразу для всех. В соответствии с ним, в установленном Жилищном кодексом РФ списке существующих видов жилых помещений должен появиться новый пункт – жилые апартаменты.

В случае присвоения такого статуса, в них было бы разрешено постоянное проживание, постоянная регистрация и т.п. Условия и порядок присвоения установили бы органы местной власти в каждом субъекте Российской Федерации.

Законопроект также предусматривал сохранение нежилого характера для тех апартаментов, которые используются для ведения торговли, размещения офисов и т.п.

В частности, предполагалось разделить жилые и нежилые апартаменты по:

  • предельным размерам (площади);
  • поэтажному расположению;
  • противопожарным, техническим и санитарным нормам.

При этом в одном здании допускалось существование как жилых, так и нежилых помещений. Такое здание получало бы статус многофункционального дома.

Однако в октябре 2018 года работа над законопроектом была прекращена, и он был снят с рассмотрения. Пока что апартаменты не приравняют к квартирам – по крайней мере, в ближайшее время.

Каждому покупателю придется решать вопрос о смене статуса его апартаментов на жилой на свое усмотрение. Однако, не стоит слишком рассчитывать на успех. Скорее всего, перевод не состоится из-за несоответствия техническим нормам. И даже при благоприятном развитии событий процедура перевода потребует существенных усилий и вложения средств.

Можно ли перевести апартаменты в жилье?

– Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение? А также какова схема перевода? Насколько это возможно с нашим законодательством?

Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков:

Перевод делается на основании технического заключения, инсоляционного расчета и факторов, не противоречащих нормам СанПин. Для перевода в Москве необходимо обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда с базовым пакетом документов: правоустанавливающий пакет, план БТИ, поэтажный план здания и заявление. Далее будет дополнительный запрос, который индивидуален по каждому случаю. Ключевое в данной ситуации – это инсоляция.

Отвечает юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Примеры переводов нежилых помещений в квартиры есть. Исходя из этого, можно сделать заключение, что наше законодательство это допускает. На данный момент в ряде проектов смешанных МФК (квартиры + апартаменты) были случаи, когда апартаменты становились квартирами. В таких ситуациях купившие получали статус квартиры «в подарок» либо доплачивали определенную сумму, утвержденную на момент перехода статуса помещения.

Отвечает юрисконсульт офиса «Октябрьское поле» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Левина Екатерина:

Да, перевести апартаменты в жилое помещение можно. Такой перевод возможен при соблюдении нескольких условий:

  1. Вы должны являться собственником, и помещение ничем не должно быть обременено;
  2. Помещение должно соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям многоквартирных домов.

Для перевода необходимо подготовить пакет документов:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • проект переустройства или перепланировки помещения;
  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К нему следует приложить: уведомления о проведении собрания; документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику; лист регистрации участников собрания; решения собственников по вопросам, поставленным на голосование; списки собственников;
  • заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Вам будет нужно подготовить заявление на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое и подать его в Департамент городского имущества через МФЦ или отправить заявление через Портал государственных и муниципальных услуг. Если Ваше заявление будет одобрено, Вы получите решение о получении нежилым помещением статуса жилого. В противном случае Вам пришлют решение об отказе. Тогда Вы можете обратиться в суд для его обжалования. Не забудьте еще подать заявление в Росреестр через МФЦ о внесении соответствующих изменений в ЕГРН. Только после этого статус помещения будет изменен.

Документально это выглядит несложно, однако на практике процесс может затянуться, поскольку на сегодняшний день большое количество апартаментов расположено в многофункциональных зданиях и не отвечает требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Все же они проектировались и строились как нежилые.

Это интересно:  Изменение штрафов гибдд 2019

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Перевести апартаменты в жилое помещение можно, но сложно.

Если помещение нежилое, прежде чем подписать договор долевого участия, нужно узнать, разрешен ли перевод помещения в статус жилого. В большинстве случаев никаких преград для этого нет, особенно если изначально помещение не проектировалось как офис или цех.

Одним из главных аспектов перевода квадратных метров в жилое помещение является инсоляция. В течение двух часов днем солнечный свет должен проникать в квартиру. Поэтому апартаменты с малой инсоляцией вы вряд ли переведете в статус жилого помещения. Требования, которым должны отвечать жилые помещения, оговариваются в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (об обязательности санитарно-эпидемиологических условий в жилых зданиях).

Для перевода апартаментов в статус жилого помещения необходимы следующие документы:

  • заявление на процедуру перевода;
  • технические документы на жилплощадь;
  • поэтажные планы всего дома;
  • проект перепланировки, в случае если Вы хотите изменить план квартиры по собственному желанию;
  • оплата государственной пошлины.

Стоит заметить, что на практике чаще встречаются случаи коллективного обращения собственников к застройщику. Здесь шансы сменить статус комплекса апартаментов намного выше.

Отвечает председатель совета НП «ЖКХ Контроль Московской области», заместитель председателя Общественного совета при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области Олег Иванов:

Жилищное законотворчество не успевает за конъюнктурными изменениями, происходящими на рынке недвижимости. То, что де-факто является квартирой, де-юре не относится к жилым помещениям, поскольку в жилищном законодательстве такого понятия, как «апартаменты», не существует. В связи с этим граждане сталкиваются с непреодолимыми сложностями при переводе такого помещения в категорию жилищного фонда. Теоретически такая возможность существует: она зависит прежде всего от соблюдения застройщиком норм и требований, предъявляемых к жилым помещениям. Также важен и вид разрешенного использования земельного участка, на котором построены апартаменты. Следует отметить, что процедура перевода довольно затратна и требует проведения различных экспертиз и согласований. И даже если вы их получите, это не гарантирует, что апартаменты будут переведены в категорию жилых помещений.

Порядок признания нежилых помещений жилыми устанавливает Постановление Правительства РФ. Однако такой акт применяется к нежилым помещениям, которые находятся в многоквартирных домах, тогда как подавляющее большинство апартаментов располагается в деловых центрах.

Для того чтобы признать апартаменты жилым помещением, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с соответствующим заявлением с приложением правоустанавливающих документов. Перед этим необходимо получить ряд экспертных заключений. К ним, в частности, относится техническая экспертиза, санитарно-эпидемиологическая и ряд других, которые будут подтверждать, что помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилью. Заявление рассматривает специальная муниципальная комиссия, куда могут входить представители надзорных ведомств. Срок оказания государственной услуги регламентируется муниципальными правовыми актами. В Москве это 48 дней.

Отвечает партнер Felicity Law Юлия Федонина:

Многие, покупая апартаменты, рассчитывают в дальнейшем перевести их в жилое помещение. Но на этом пути могут возникнуть сложности. Так, например, жилым не может быть признано помещение, которое напрямую освещается солнцем менее двух часов в день. Соответственно, апартаменты с окнами в «колодец» жилыми не признают.

Безусловно, помещение должно быть в нормальном, пригодном для проживания состоянии и соответствовать техническим нормам. Стоит обратить внимание также на расположение здания в зоне, пригодной для проживания, наличие развитой инфраструктуры, придомовую территорию. К зданию должен быть обеспечен беспрепятственный проезд автомобилей экстренных служб. Важно также, чтобы апартаменты не были в залоге.

В Департамент городского имущества города Москвы нужно предоставить следующие документы:

  • выписку из ЕГРН о праве собственности на помещение,
  • заявление собственника с просьбой о переводе,
  • кадастровый и технический паспорта на апартаменты,
  • поэтажный план многоквартирного дома,
  • письменное согласие соседей (собственников соседних помещений).

Поскольку в большинстве случаев подача документов производится через МФЦ, то часть из них, например выписку из ЕГРН, специалисты центра получают самостоятельно по электронным каналам связи. Но в каждом конкретном случае могут потребоваться и некоторые другие документы.

Весь перевод состоит из нескольких этапов:

  1. Экспертиза, позволяющая оценить возможность смены статуса помещения. Заявление об изменении принадлежности помещения к нежилому фонду рассматривается в течение 45 календарных дней. Лицу, подающему такое заявление, предоставляется официальный ответ о том, возможен или нет перевод помещения в разряд жилых.
  2. Разработка предпроектной и проектной документации на перевод.
  3. Согласование проекта в соответствующих инстанциях.
  4. Получение разрешения.
  5. Изменение данных в базе проектно-инвентаризационное бюро.
  6. Получение свидетельства об изменении статуса объекта.

Как видите, процедура достаточно сложна и требует времени.

Такого рода изменения сейчас многие застройщики вносят сами, иногда даже еще до того, как вводят здание в эксплуатацию. Однако они эти процедуры осуществляют единовременно в отношении целых корпусов, а не каждых апартаментов отдельно.

Стоимость полного юридического сопровождения процедуры перевода в среднем составляет около 350 тысяч рублей. Юридические фирмы полностью принимают на себя все хлопоты и выдают клиенту готовый результат.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Больше жизни: как перевести апартаменты в жилое помещение

Коммунальные платежи в апартаментах больше, чем в квартире. Поэтому собственники апартов думают о смене статуса на жилье. LIVING разобрался, насколько это реально, и что для этого нужно сделать.

Между тем, коммунальные платежи в апартаментах больше, чем в квартире, да и прописаться в таком помещении не получится. Вот почему некоторые хозяева нежилых помещений задумываются о том, чтобы сменить статус апартаментов и превратить их в полноценную квартиру. LIVING разобрался, насколько это реально, и что для этого нужно сделать.

Возможно ли вообще перевести апартаменты в жилой фонд?

Вопрос о том, чтобы предоставить собственникам апартаментов возможность перевода их в жилой фонд, в последние два года активно прорабатывается правительством, однако пока четких правил так и не выработано.

«Сегодня юридически такой перевод возможен, однако фактически сделать это достаточно трудно», — поясняет руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре. Закон позволяет перевести помещение в статус жилого, если оно соответствует всем нормам, предъявляемым к жилью, отмечает эксперт. Но в этом и кроется парадокс: ведь причина более низкой стоимости апартаментов именно в том, что строятся они иначе. Например, земельный участок под апартаментами может быть предназначен не для жилого строительства. Кроме того, к нежилым помещениям применяются другие нормы СанПиНа – с более низкими уровнем инсоляции и звукоизоляции, а также без обязательств по обеспеченности социальной инфраструктурой.

Мои апартаменты соответствуют всем нормам для жилых помещений. С чего начать?

В первую очередь необходимо вывести недвижимость из-под залога¸ то есть погасить ипотеку (если она имеется).

Затем собственник должен подать заявку на перевод нежилого помещения в жилое, приложив проект перепланировки, экспликацию и поэтажный план, а также паспорт и правоустанавливающие документы на помещение. В Москве пакет документов необходимо подавать в департамент городского имущества (ДГИ), в Петербурге этим вопросом занимается Жилищный комитет. Заявку можно подать через МФЦ или в режиме онлайн.

Если уполномоченный орган выдаст разрешение на перепланировку, можно приступать к ремонту. После этого специалисты БТИ оценят результаты и составят акт. Впрочем, «подогнать» апартаменты под нормативы для жилых помещений непросто. Это наиболее спорный момент, предупреждают эксперты.

«Критериев жилого помещения множество, и прописаны они нечетко, — предупреждает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, — в частности, в Положении Правительства о признании помещения жилым говорится, что в жилом помещении «размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения». При этом конкретные числовые параметры отсутствуют. Комиссия, которая будет рассматривать вашу заявку по переводу, может вам отказать по субъективным причинам, посчитав вашу дверь «недостаточно безопасной для передвижения». Аналогичные проблемы возникают с параметрами шумоизоляции, виброизоляции, инсоляции и т.п.».

Это интересно:  Какие пособия платят за 3 ребенка

Если все пройдет гладко, и перепланировка будет одобрена, владельцу апартаментов останется заказать новый технический план помещения у кадастрового инженера. Затем документ необходимо отправить в электронном виде в Росреестр, где в течение 15 рабочих дней сведения будут обновлены, и объект приобретет статус полноценной квартиры.

«Таким образом, самостоятельный перевод сопровождается определенными сложностями. Чтобы упростить задачу, вы можете объединиться с другими собственниками этажами выше/ниже с апартаментами аналогичной планировки, чтобы повысить шансы на перевод», — подсказывает Мария Литинецкая.

Во сколько может обойтись такая трансформация?

Стоимость перевода апартаментов в жилое помещение варьируется, но, по оценкам экспертов, составляет в среднем несколько сотен тысяч рублей. Помимо отплаты строительных работ, собственникам придется заплатить от 20 тысяч рублей за подачу заявления на изменение статуса недвижимости.

Кто-нибудь уже так делал?

Чиновники неохотно соглашаются на перевод нежилых помещений в жилые. Случаи успешной перемены статуса единичны. «Владельцу апартаментов приблизить такое помещение ко всем нормам жилого самостоятельно почти нереально, поэтому случаи перевода на практике были либо в том случае, если они куплены в составе жилого дома, либо еще на этапе строительства, когда переводом занимается девелопер», – отмечает Яна Булмистре.

Некоторые девелоперы действительно успешно осуществляли перевод апартаментов в жилой фонд на этапе строительства. Например, в Москве полностью или частично были переведены в жилую недвижимость комплексы апартаментов «Лица», «Фили Град», «Водный», «Савеловский Сити» и «Резиденция Монэ».

«Многие аспекты процесса перевода апартаментов в жилые помещения давно стали предметом регулирования не законов или нормативных актов, а бюрократической практики. Поэтому в каждом отдельном случае чиновники принимают решение в индивидуальном порядке, а девелоперы стараются не афишировать конкретные условия, которые они выполнили, чтобы перевести апартаменты в жилье», — поясняет Мария Литинецкая.

По словам эксперта, застройщики заранее знают, какие апартаменты соответствуют нормам жилых помещений, и поэтому сразу делают на них наценку. Как только застройщик меняет статус конкретного объекта с «нежилого помещения» на «жилое» на этапе строительства, с дольщиками подписывается дополнительное соглашение о переводе с обязательной регистрации в Росреестре.

Когда уже, наконец, изменится правовой статус апартаментов?

По действующему законодательству, апарт-отели являются нежилыми помещениями и относятся к объектам временного проживания. В прошлом году Минстрой РФ предложил выделить апартаменты в отдельную категорию недвижимости и распространить на них действие жилищного кодекса, сделав возможной, в том числе, прописку в таких помещениях.

Летом 2018 года в Госдуму был внесен законопроект, который устанавливает порядок, по которому уже построенные апартаменты смогут получить статус жилья. Кроме того, документ регламентирует требования для жилых апартаментов. В пояснительной записке к законопроекту говорится, что этот сегмент рынка порождает множество проблем как для граждан (в первую очередь — невозможность регистрации по месту жительства), так и для городов (нехватка социальной инфраструктуры). Разработчики документа уверены, что закон защитит права собственников нежилых помещений и ликвидирует разрыв между фактическим и юридическим статусом апартаментов.

Оформление недвижимости в Москве

Легализация апартаментов (перевод апартаментов в жилые помещения)

15 июня 2018 года в Государственную думу внесен проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов». Данный законопроект разработан для «легализации» нежилых помещений используемых для проживания (так называемых «апартаментов», «апарт-отелей» и т.п. далее – «апартаменты»).

Основные нововведения заключаются в предложенном способе перевода апартаментов в жилые помещения, жилых помещений в апартаменты, определения статуса дома в котором находятся апартаменты (многофункциональный дом) и земельного участка под ним, возможности регистрации проживания.

Сегмент рынка апартаментов получил в последнее время широкое распространение в крупнейших города России и порождает значительное количество проблем как для граждан (в первую очередь — невозможность регистрации по месту жительства в таких нежилых помещениях), так и для городов (в первую очередь — необеспеченность заселяемых граждан объектами социальной инфраструктуры). В последние годы спрос на «апартаменты» стремительно растет. К настоящему времени указанный сегмент рынка уверенно конкурирует по ценам с квартирами в многоквартирных домах.

Законопроект предлагает пути решения таких важных для дальнейшего развития рынка жилья задач:

  • защита жилищных прав собственников и иных правообладателей «апартаментов»;
  • ликвидация разрыва между фактическим и юридическим статусом «апартаментов».

В настоящее время перевод нежилого помещения в жилое помещение осуществляется на основании статей 22 и 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно статье 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности. Это означает, что нежилое помещение должно соответствовать требованиям к жилым помещениям, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Требования градостроительного законодательства предполагают соответствие расположения здания, нежилые помещения которого переводятся в жилые помещения, виду разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства, допускающему жилую застройку на таком участке.

В значительном количестве существующие «апартаменты» не отвечают требованиям, предъявляемым к жилым помещениям указанным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, а также требованиям градостроительного законодательства.

В связи с этим законопроектом предлагается установление законом субъекта Российской Федерации не позднее одного года со дня вступления в силу законопроекта специальных временных правил перевода уже построенных нежилых помещений («апартаментов») в здании, разрешение на строительство которого выдано до дня вступления в силу законопроекта, в жилые апартаменты, в том числе:

  1. условия и порядок признания здания или структурно обособленной части здания многофункциональным домом;
  2. требования к нежилым помещениям в таком доме, в отношении которых допускается их перевод в жилые апартаменты;
  3. порядок перевода нежилых помещений в таком многофункциональном доме в жилые апартаменты;
  4. максимальный срок реализации собственниками нежилых помещений указанного права.

Таким образом, законопроектом предлагается предоставить субъектам Российской Федерации право устанавливать на переходный период требования к таким нежилым помещениям, в отношении которых допускается их перевод в жилые апартаменты.

Данная новелла позволит устранить наиболее острые проблемы, связанные с использованием для постоянного проживания граждан нежилых помещений — «апартаментов».

Для разрешения вопросов правового регулирования апартаментов и зданий, в которых они расположены, на будущий период законопроект предлагает внесение комплексных изменений в законодательство, направленных на:

  1. регулирование в жилищном законодательстве нового вида жилого помещения – жилых апартаментов, которым признается структурно обособленное помещение в многофункциональном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Выделение такого нового вида жилых помещений дает возможность дифференцировать требования к квартирам, жилым домам и жилым апартаментам;
  2. установление в жилищном законодательстве понятия многофункционального дома, которым признается здание или структурно обособленная часть здания, все помещения в котором, за исключением входящих в состав общего имущества в многофункциональном доме, помещений вспомогательного использования, используются для проживания граждан и являются жилыми апартаментами или используются в иных целях, не связанных с проживанием, и являются нежилыми апартаментами;
  3. введение в законодательство о градостроительной деятельности возможности регулировать размещение многофункциональных зданий, которые в соответствии с жилищным законодательством являются многофункциональными домами, в общественно-деловых зонах, и устанавливать градостроительные требования к жилым и нежилым апартаментам в многофункциональных зданиях в рамках градостроительных регламентов.
Это интересно:  Положение об общем собрании акционеров

1. Внесение в Градостроительный кодекс Российской Федерации и статью 85 Земельного кодекса Российской Федерации ряда изменений, направленных на регулирование многофункциональных зданий, которые в соответствии с жилищным законодательством являются многофункциональными домами.

Законопроектом предлагается осуществлять учет особенностей проектирования и строительства таких зданий в градостроительном регулировании путем определения:

  • состава территориальных зон, в которых разрешается строительство таких зданий;
  • требований градостроительных регламентов к жилым и нежилым апартаментам в таких зданиях в границах территориальных зон;
  • особенностей нормативов градостроительного проектирования для территориальных зон, в которых расположены такие здания.

В качестве базового принципа выбора территориальных зон, в которых разрешается строительство многофункциональных зданий, которые в соответствии с жилищным законодательством являются многофункциональными домами, предлагается раздельное зонирование жилых зон, допускающих размещение многоквартирных домов и других жилых объектов, и зон, допускающих смешанное использование, которыми согласно законопроекту будут являться общественно-деловые зоны.

Градостроительными регламентами в границах территориальных зон, допускающих смешанное использование, предлагается устанавливать следующие особенности:

  • предельные (минимальные и (или) максимальные) площади помещений в зданиях, в том числе предельные площади жилых и нежилых апартаментов в многофункциональных зданиях, которые в соответствии с жилищным законодательством являются многофункциональными домами;
  • предельное (минимальное и (или) максимальное) соотношение суммарной площади и (или) количества жилых и нежилых апартаментов в многофункциональных зданиях, которые в соответствии с жилищным законодательством являются многофункциональными домами, требования к поэтажному расположению жилых и нежилых апартаментов в таких многофункциональных зданиях.

Применительно к нормированию объектов социальной инфраструктуры предлагается устанавливать в нормативах градостроительного проектирования:

  • сроки достижения на соответствующей территории, территориальной зоне нормативов градостроительного проектирования, которые могут быть установлены дифференцированно для различных территорий, территориальных зон. Такая общая норма направлена на уточнение возможности дифференциации нормативов градостроительного проектирования, в том числе в случае строительства многофункциональных зданий, которые в соответствии с жилищным законодательством являются многофункциональными домами, в общественно-деловых зонах. Такая дифференциация будет целесообразна в части обеспечения территориальной доступности объектов социальной инфраструктуры, которые в общем случае должны размещаться в зонах жилой застройки.

2. Внесение в Жилищный кодекс Российской Федерации понятия жилых апартаментов, которыми признаются структурно обособленные помещения в многофункциональном доме, обеспечивающие возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящие из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таких обособленных помещениях.

3. Внесение в Жилищный кодекс Российской Федерации изменений, регулирующих правовой статус многофункционального дома как особого правового режима. В отношении правового режима многофункционального дома, в том числе общего имущества в таком доме, предлагается применять общие нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, установленные в отношении многоквартирного дома, за некоторыми исключениями, которые отражают предлагаемые особенности нового сегмента рынка жилья. Предлагаемые особенности касаются:

  1. формирования общего имущества собственников помещений в многофункциональном доме:
    • земельный участок, на котором расположен многофункциональный дом и который находится в государственной или муниципальной собственности, не входит в состав общего имущества в многофункциональном доме, за исключением случая выкупа такого земельного участка собственниками апартаментов. Условия и порядок пользования таким земельным участком, а также его выкупа собственниками апартаментов устанавливаются земельным законодательством;
    • доля в праве общей собственности на общее имущество в многофункциональном доме собственника помещения в этом доме, а также доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многофункциональном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяются нормами жилищного законодательства;
    • правила содержания общего имущества в многофункциональном доме использования устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в целях учета особенностей состава такого имущества;
  2. вопросов проведения капитального ремонта общего имущества в многофункциональных домах и признанию многофункциональных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции (с учетом особенностей многофункциональных домов предлагается не распространять на такие вопросы регулирование, предусмотренное в отношении многоквартирных домов);
  3. управления многофункциональным домом:
    • в качестве допустимых форм управления многофункциональным домом предусмотрены: управление товариществом собственников недвижимости и управление управляющей организацией;
    • деятельность по управлению многофункциональными домами не подлежит лицензированию;
    • к договору управления многофункциональным домом применяются требования Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре управления многоквартирным домом;
  4. платы за жилое помещение и коммунальные услуги в многофункциональном доме:
    • плата за жилое помещение и коммунальные услуги в многофункциональном доме включает в себя (1) плату за услуги и работы по управлению таким домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в указанном доме, (2) плату за коммунальные услуги;
    • размер платы за услуги и работы по управлению многофункциональным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в таком доме устанавливается решением общего собрания товарищества собственников недвижимости либо решением общего собрания собственников;
  5. права собственников жилых апартаментов в многофункциональном доме на субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг:
    • по общему правилу собственники жилых апартаментов в многофункциональных домах не имеют права на указанные субсидии и компенсации, если такое право не установлено отдельно законом субъекта Российской Федерации (для права на субсидии) либо федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (для права на компенсации).

4. Предлагается дополнить Жилищный кодекс Российской Федерации требованиями к использованию нежилых апартаментов в многофункциональном доме, которые могут использоваться для деловых, административных, торговых, культурно-бытовых и иных нужд, за исключением промышленного производства и иных видов деятельности, представляющих опасность для жизни и здоровья граждан либо несовместимых с постоянным проживанием граждан, в соответствии с санитарными, техническими, экологическими, противопожарными и иными обязательными требованиями, предусмотренными федеральными законами и иными нормативными правовыми актами.

5. Дополнение Жилищного кодекса Российской Федерации в части регулирования правил перевода жилых апартаментов в многофункциональном доме в нежилое помещение и нежилого помещения в жилые апартаменты — такой перевод осуществляется в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, и допускается в случае соблюдения:

  • установленных законодательством о градостроительной деятельности требований к предельной площади жилых и нежилых апартаментов, предельному соотношению суммарной площади и (или) количества жилых и нежилых апартаментов, поэтажному расположению жилых и нежилых апартаментов в многофункциональных домах;
  • установленных в соответствии с частью 3 статьи 15 Правительством Российской Федерации требований, которым должно отвечать жилое помещение.

Требования главы 3 ЖК РФ в отношении перевода жилых апартаментов в нежилые апартаменты и нежилых апартаментов в жилые апартаменты в многофункциональном доме предлагается не применять.

Предлагается вступление в силу законопроекта по истечении шести месяцев со дня его официального опубликования.

Вышеуказанные новеллы, предлагаемые законопроектом, позволят ввести в законодательное русло новые спонтанно формирующиеся сегменты рынка жилья с особым правовым статусом, обеспечив, с одной стороны, более гибкое регулирование таких сегментов (поскольку жесткое регулирование, как показывает практика, приводит лишь к нарушению установленных требований), а с другой – защитить жилищные права граждан.

Статья написана по материалам сайтов: www.domofond.ru, living.ru, rbcons.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий