+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Исполнение договора купли продажи жилого помещения

Договор купли-продажи недвижимого имущества. Особенности правового регулирования договора купли-продажи жилого помещения. (Вопрос 45)

Статья 549. ГК РФ Договор продажи недвижимости

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 558. ГК РФ Особенности продажи жилых помещений.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ). 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом. (п. 3 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ)

Исполнение и расторжение договора купли-продажи жилых помещений

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ главным обязательством, подлежащим исполнению продавцом и покупателем, является передача жилого помещения продавцом и принятии его покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Данная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи жилого помещения, поэтому передаточный акт (иной документ о передаче) необходим на практике в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество 77 Гражданский Кодекс Российской Федерации № 14-ФЗ. Часть 2. — «Собрание законодательства Российской Федерации», 1996 г..

Подписание сторонами передаточного акта (иного документа о передаче жилого помещения) наряду с его фактической передачей является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему данного вида недвижимого имущества. Вместе с тем, в предусмотренных договором или законом случаях, данное обязательство по передаче жилья будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов (пп. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Так, продавец и покупатель могут заключить договор с условием, по которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, когда он: 1) подпишет передаточный акт; 2) фактически передаст жилое помещение; 3) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Стороны договора купли-продажи жилых помещений также могут указать, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче жилья является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций и т.п. 227 Рузакова О.А. Гражданское право. — М.: Изд-во: «МФПФ», 2008 г. 7

Продавец и покупатель, как стороны договора продажи недвижимости, несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за некоторым исключением. Так согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ, принятие покупателем жилого помещения, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора 77 Гражданский Кодекс Российской Федерации № 14-ФЗ. Часть 2. — «Собрание законодательства Российской Федерации», 1996 г.. Также и при передаче продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Правило ст. 557 ГК РФ распространяется как на случаи передачи жилого помещения по передаточному акту (иному документу о передачи), так и на случаи отсутствия таких документов. При выявлении ненадлежащего качества жилого помещения после его передачи в процессе использования необходимо установить сроки, в течение которых наступают последствия, предусмотренные ст. 475 ГК РФ. Так, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: 1) соразмерного уменьшения покупной цены; 2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: 1) отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; 2) потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (не применяется по отношению к договору купли-продажи жилого помещения). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства. Так, согласно п. 3 ст. 475 ГК РФ — так как требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в п. 1 и 2 ст. 475 ГК РФ, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства 223 Гатин А.М. Гражданское право. — М.: Изд-во «Дашков и К», 2009 г. 3 .

Это интересно:  День донора в 2019 году

Ст. 477 ГК РФ предусматривает возможность установления сроков для обнаружения ненадлежащего качества товара в договоре его купли-продажи или же в законе. Если такие сроки не установлены, должны применяться разумные сроки для обнаружения недостатков проданного жилого помещения 334 Шевчук Д.А. Гражданское право. — М.: Изд-во «Эксмо», 2009 г. 4 .

Договор купли-продажи жилого помещения может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации, которая не является препятствием для расторжения договора купли-продажи жилого помещения даже в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае для расторжения договора купли-продажи жилья недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может принять такое решение только тогда, когда в договоре продажи жилого помещения стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ) 228 Мозолин В.П, Масляев А.И. Гражданское право в 2 т. — М.: Изд-во «Юристъ», 2009 г. 8 .

Решение суда о расторжении договора купли-продажи жилого помещения не означает признания недействительности предшествующего акта государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Данная регистрационная запись о переходе права собственности от продавца к покупателю, как осуществленная на законном основании — договоре купли-продажи жилого помещения, остается в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, осуществленная на основании решения суда о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и возврате данного вида недвижимости продавцу, будет существовать в реестре наряду с предшествующими записями 333 Чаусская О.А. Гражданское право. — М.: «Дашков и К», 2007 г. 3 .

Некоторые вопросы заключения и исполнения договора купле-продажи жилого помещения

Вопросы заключения договора купле-продажи жилой недвижимости были рассмотрены в статье «Договор купле-продажи жилой недвижимости». Однако ввиду особой распространенности такого вида договоров в процессе его заключения и исполнения возникает очень много иных моментов, которые не были указаны в прошлой статье. Ввиду этого стоит рассмотреть некоторые моменты в данной статье.

Земельный участок, на котором расположена недвижимость

В соответствие со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Таким образом, покупатель жилого помещения (к примеру, жилого дома) становится обладателем земельного участка, расположенного под таким жилым помещением. Причем покупатель жилого помещения будет обладать земельным участком на том праве, на котором им обладал продавец. К примеру, если продавец обладал земельным участком на праве собственности, то соответственно и покупателю переходит аналогичное право, то есть право собственности. Если же данным земельным участком продавец владел и пользовался в силу договора аренды, то и покупатель будет владеть и пользоваться данным участком в силу аренды. При прекращении договора аренды права на такой земельный участок будут определяться в новом соглашении между сторонами или в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации, если такое соглашение не будет достигнуто между сторонами.

Это интересно:  Номер фсс по инн юридического лица

Стоит отметить, что в тех случаях, когда продавец не обладает земельным участком на праве собственности, продажа жилого помещения, находящегося на нем осуществляется без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Для покупателя жилого помещения, находящегося на земельном участке, условия использования земельного участка будут такими же (аналогичными), как и условия, на которых земельный участок использовался продавцом жилого помещения.

Если в законе или в договоре купле-продажи жилого помещения не установлено иное, то в цену жилого помещения включается цена земельного участка или права на него, если продавец не является собственником такого участка.

Передача недвижимости.

Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации — передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

С момента подписания передаточного акта и вручения жилого помещения покупателю продавец считается исполнившим свои обязанности по договору. Стоит отметить, что вручение в таких случаях носит фиктивный характер и заключается в передаче ключей, документации на жилое помещение.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Образец передаточного акта:

ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ N ___

по договору купли-продажи жилого помещения

г. ________________ ___»__________ ____ г.

Гр. _________________ (паспорт: серия ____, N ____, выдан ______________, код подразделения ___________, год, место рождения _______________), именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. ________________ (паспорт: серия ___, N _____, выдан ______________________, код подразделения ________, год, место рождения __________), именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, составили настоящий передаточный акт о нижеследующем:

1. В соответствии с договором купли-продажи недвижимости N ____ от «___»_________ ___ г. (далее — Договор) Продавец передает недвижимость, указанную в п. 2 Акта, а Покупатель принимает указанную недвижимость.

2. По настоящему Акту Покупателю передается следующее недвижимое имущество:

2.1. ______________ общей площадью ____, свидетельство о государственной регистрации N ______ от «___»_______ ____ г., запись в ЕГРП N _____ от «___»__________ ____ г., место нахождения: _________________, кадастровый номер ___________.

3. В соответствии с п. ___ Договора Продавец будет считаться выполнившим свои обязательства по передаче недвижимости в собственность Покупателя после подписания настоящего Акта и фактической передачи недвижимости Покупателю.

5. Настоящий Акт с момента его подписания Сторонами является неотъемлемой частью Договора.

6. Настоящий Акт составлен в трех экземплярах, один из которых передается Продавцу, второй — Покупателю, третий – в регистрирующий орган.

Передача недвижимости ненадлежащего качества

Продавец обязан передать покупателю жилое помещение, качество которого соответствует условиям заключенного между ними договора, а также требованиям действующего законодательства. Если жилое помещение содержит определенные недостатки, то такие недостатки должны быть отражены в договоре купле-продажи. В противном случае подлежит применению статья 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (и статья 557). В соответствие со статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации — если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

— соразмерного уменьшения покупной цены;

— безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

— отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Но потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору, покупатель в соответствие со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе.

1.5 Порядок исполнения договора купли-продажи недвижимости

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Поэтому передаточный акт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

Это интересно:  Окоф нежилое помещение под офис

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем, если иное не предусмотрено законодателем или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Наличие в ГК такой нормы обусловлено особым объектом договора — недвижимостью, ее прочной связью с землей. Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только тогда, когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст недвижимое имущество;

в) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю См. Андреев С.Е. Сборник образцов гражданско-правовых документов. Комментарий. Учебно-практическое пособие. — М.: «Проспект», 1997. С. 49. .

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий и сооружений стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и т. п., обслуживающих данный объект Там же С. 50. .

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями. Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора См. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М., 1998. С. 99. . Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства. В этом случае у покупателя остается право отказаться от исполнения договора и право потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации. Последняя не является препятствием для расторжения договора продажи недвижимости даже в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества П. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г, № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». — Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. . В этом случае для расторжения договора купли-продажи недвижимости недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может принять такое решение только тогда, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора.

Решение суда о расторжении договора продажи недвижимости не означает признания недействительности предшествующего акта государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Данная регистрационная запись о переходе права собственности от продавца к покупателю, как осуществленная на законном основании — договоре продажи недвижимости, остается в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, осуществленная на основании решения суда о расторжении договора продажи недвижимости и возврате недвижимого имущества продавцу, будет существовать в реестре наряду с предшествующими записями См. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М., 1998. С. 101. .

Статья написана по материалам сайтов: studbooks.net, yroom.ru, pravo.bobrodobro.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector