+7 (499) 938-56-19  Москва

+7 (812) 467-37-83  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Аренда и субаренда в чем разница

​ В данной статье мы разберем значения аренды и субаренды. Давайте рассмотрим по порядку, что они из себя представляют, какие плюсы и минусы имеют.

Аренда (лат. arrendare — отдавать внаём) – недвижимое имущество, отдаваемое во временное пользование за известную сумму; наем одним лицом /организацией у другого лица/организации имущества, земли, домов, предприятий и т.д. во временное пользование на определенный срок и за определенную плату. С юридической точки зрения аренда – это вид договора, в результате которого собственность одного лица отдается во временное пользование другого лица за арендную плату.

Главным преимуществом договора аренды является возможность общения с собственником помещения на прямую, где вы можете задать интересующие вас вопросы и получить подробную информацию. Так же вы лично можете удостовериться в том, что помещение принадлежит арендодателю, запросив у него соответствующий документ (свидетельство). И лично обговорить сумму аренды, эксплуатацию помещения, ремонт и т.д.

Вторым и не менее важным преимуществом является экономия денежных средств. Поскольку помещение принадлежит арендодателю, и между ним и компанией нет посредников, то и цену завышать не имеет смысла. Будет установлен минимальный платеж за аренду, не требуя каких-либо комиссий.

Поскольку сдаваемое помещение принадлежит арендодателю, то и выглядеть оно будет соответствующе, в хорошем состоянии, и с ремонтом. Ему не выгодно сдавать его в ненадлежащем виде, тк. из-за этого может упасть цена. Да и клиентам будет намного приятней приобретать «опрятное» помещение. Это маленькое, но приятное преимущество договора аренды.

Субаренда (от лат. sub — под и польск. arenda)– передача арендатором арендованного имущества полностью или частично в аренду третьему лицу, при которой арендатор становится арендодателем по отношению к этому лицу, выступающему в роли арендатора.

При субаренде помещения арендатор по согласию арендодателя передает на определенный срок часть или все помещение в пользование субарендодателю. Субарендатор не приобретает самостоятельного пользования помещением. Так же, как и договор аренды, договор субаренды является платным и заключается в простой письменной форме.

Стоит обратить внимание, что в договоре аренды обязательно должно быть указано, о праве сдачи помещения в субаренду. Договор субаренды заключается с согласия собственника помещения. Если такого пункта нет, то договор субаренды аннулируется и считается не действительным. Срок договора субаренды не может превышать срок аренды. В случае досрочного прекращения договора аренды одновременно с ним прекращается договор субаренды.

В отличие от договора аренды, где собственник и арендатор могут решить все вопросы лично, субарендатор не имеет такой возможности. И, как правило, цена договора субаренды выше, чем у договора аренды, т.к. арендатор должен иметь выгоду со сдаваемого помещения.

Но, несмотря на выше сказанное, не всегда субаренда является не подходящим вариантом. В больших городах не все располагают возможностью иметь недвижимость. В таком случае сдается либо часть своего помещения, либо часть арендуемых помещений, которые не используются. В таком условии цена может не завышаться. В любом случае прежде, чем заключить договор аренды или субаренды, надо внимательно ознакомиться с условиями сдачи помещения.

Субаренда — опция или «доходный бизнес» на госсобственности?

Что такое субаренда? Некая опция, позволяющая гармонизировать отношения собственника и арендатора или самостоятельный бизнес арендатора? В последнем случае существенная разница ставок аренды и субаренды порождает вопросы. На эти вопросы отвечают эксперты КДО daily

КДО daily: Так, что такое субаренда? Опция или «доходный бизнес»?

Сергей Сидоров, исполнительный директор СРО НП «Альянс строителей»: Действительно, ставки субаренды зачастую выше ставок аренды от собственника. Наценка может достигать 100%, поскольку субаренда, как правило, довольно прибыльна. Причина появления «третьей стороны» в арендных отношениях очевидна: девелопер хочет быстро построить и сдать в аренду больше метров, чтобы гарантировать себе и своим кредиторам поступление денежных средств. Однако спросом пользуются дефицитные офисные площади до 500 кв.м. и складские помещения минимум 1500 кв.м. Такая разница интересов арендодателя и арендатора заставляет прибегать к механизму субаренды. Арендатор берет «все» и сдает в субаренду. Это позволяет удовлетворить спрос со стороны средних и небольших компаний, а также дает возможность арендовать современные офисы и склады на короткий срок, значительно меньший, чем предлагает собственник.

КДО daily: Получается, что арендатор это просто альтруист.

Сергей Сидоров: Нет, разумеется. Снимая больше, чем это необходимо, арендаторы руководствуются разными соображениями. Во-первых, трудно найти оптимальный вариант по площади. Во-вторых, компания может рассчитывать на долгосрочную перспективу. Расширение масштабов деятельности требует дополнительных помещений. Чтобы срочно не искать дополнительные помещения, лучше заранее зарезервировать соседнее пространство и сдавать его в субаренду. Однако надежды на быстрое развитие бизнеса, построить который зачастую не так просто, сбываются не всегда. В ожидании расширения пустующие помещения могут и должны приносить прибыль, а не простаивать. Оптимальный вариант в этом случае субаренда, которому субарендатор, со своей стороны, будет только рад.

КДО daily: Насколько защищены права сторон при субаренде?

Сергей Сидоров: Отмечу, что возможность сдачи помещения в субаренду должна быть зафиксирована в договоре аренды между собственником и арендатором. Иначе возможен риск столкнуться с определенными трудностями в случае досрочного расторжения договора с владельцем площади, когда в первую очередь под удар попадает субарендатор. Необходимо детально прописывать действия обеих сторон в такой ситуации. К тому же, указание на возможность субаренды в договоре дает возможность арендодателю вести контроль состава арендаторов, избегая нежелательного соседства с конкурентами. В целях предотвращения спорных ситуаций и конфликта интересов Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательное согласие арендодателя на субаренду его площадей.

Элла Киприянова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «КРЕДИТ МАКС»: Субаренда помещений достаточно распространенный формат отношений на рынке коммерческой недвижимости. Как правило, в субаренду сдаются небольшие площади. Потребность сдать помещения в субаренду у арендатора может возникнуть в нескольких случаях. Во-первых, арендуемая площадь для собственных нужд слишком велика, но в данном объекте меньших площадей нет, поэтому приходится арендовать с учетом возможности сдать лишние площади в субаренду. Такая ситуация была характерна до кризиса. Во-вторых, у арендатора могут измениться внутренние потребности в площадях и высвободиться лишние помещения. В этом случае с собственником также проговаривается возможность привлечь субарендаторов на высвободившиеся площади. Такая ситуация типична для сегодняшнего кризисного состояния рынка. В-третьих, для некоторых арендаторов сдача площадей в субаренду с небольшой надбавкой в арендной ставке является бизнесом. К числу таких арендаторов относятся и управляющие компании, которые берут в управление здание целом, а затем сдают площади в субаренду.

КДО daily: А если собственник — город, регион, муниципалитет, а ставка субаренды выше ставки аренды в восемь раз?

Элла Киприянова: Да, некоторое время назад была очень распространена ситуация, когда у города арендовались площади под определенную деятельность по ставкам в разы ниже рыночной, а потом пересдавались в субаренду уже рыночному уровню. Такой вид доходов могли себе позволить, естественно, только лица, приближенные к городским чиновниками и обладающие хорошим административным ресурсом. Но с каждым годом число таких арендаторов сокращается, что вызвано мерами, предпринимаемыми городскими властями. Например, многим арендаторам повысили ставки аренды, которые стали более приближены к рыночным. У большинства арендаторов были внесены изменения в условия договора аренды, по которым теряется права на пересдачу помещения в субаренду.

КДО daily: И эти меры работают?

Элла Киприянова: Конечно, наши изворотливые арендаторы и здесь пытаются найти обходные пути. В случае если субаренда запрещена, с потенциальным субарендатором заключается договор совместной деятельности. Но для последнего такой договор является крайне не выгодным, потому он мало популярен. Сейчас права на аренду помещений от города выигрываются на основе аукционов. Формально в них могут участвовать все желающие. Однако, по факту, если объект представляет интерес для определенных лиц, существуют бюрократические рычаги, чтобы не допустить к аукционам других желающих. Это могут быть и ошибки в оформлении заявок на участие, отсутствие необходимых документов и другие причины. Но такие примеры, скорее исключение. В большинстве случаев в аукционах могут участвовать все желающие, и в этом случае смысл аукционов для городской администрации — получение максимально высокой арендной ставки, приближенной к рыночным условиям.

Илья Шкоп, председатель Совета Гильдии риэлторов Москвы, директор АН «Собственник»: Во-первых, касательно восьмикратно заниженной цены аренды надо смотреть договор в комплексе, нет ли там инвестиционных условий, например: сдали помещение, разбитое в хлам с условием ремонта за деньги арендатора. Во-вторых, если действительно есть необоснованное занижение в 8 раз, то это уже информация не только для прессы, но также для прокурора, для депутата и для коммерсанта, который готов взять это помещение по цене заниженной всего в 4 раза. А если им всем наплевать, так дальше и будет «эта песня разливаться по просторам».

Это интересно:  Оплата за патент в 2019

КДО daily: Кризис внес свои коррективы в отношения «треугольника»?

Сергей Сидоров: Например, у арендатора, сдающего площади в кризисных условиях, тоже появились определенные риски. Искать субарендатора можно месяцами, в то время как помещения пустуют. Когда же он, наконец, найдется, отношения вряд ли будут носить долгосрочный характер, и субаренда может продлиться меньше, чем за ней охотились. В том случае, если субарендатор (он же клиент) задержится, у него может возникнуть потребность в усовершенствовании площадей. Арендатор может получить разрешение на их проведение у владельца, а может и не получить. Не стоит забывать о необходимости согласования кандидатуры субарендатора с владельцем.

КДО daily: Итак, ставки субаренды в кризис упали. Но, насколько мне известно, и сегодня есть немало случаев, когда их отличие от ставки аренды оставляет очень существенную маржу. Коррупционную маржу, поскольку речь идет о госсобственности. Так везде: с субарендой лесов, земли. Ладно. Кризис пройдет. Что касается субаренды госсобственности в городской недвижимости. Проблема не решаема?

Илья Шкоп: Совсем отказаться от субаренды муниципальной и госсобственности, думаю, нереально. Любому муниципалитету выгоднее, когда у него сданы все площади под аренду по низкой цене, чем ситуация, когда часть сдана по высокой, а часть стоит без арендатора.

Элла Киприянова: В этом году был прецедент, когда к сотрудничеству по реализации объектов госсобственности приглашались все риэлтерские компании. В настоящее время интерес ко многим объектам, выставляемым городом на аукционы, невысок. Для большинства так и не нашлись арендаторы.

Сергей Сидоров: Такие отношения вполне нормальны, если они осуществляются в рамках закона. Повышенные ставки при этом — общепринятая практика, о которой все знают. Не думаю, что после окончания кризиса ситуация кардинально изменится. Оптом, как говорится, всегда дешевле, а вот снять небольшую площадь, конечно же, дороже. В любом случае, субаренда как способ заполнения пустующих площадей и поддержания бизнеса арендатора стратегически выгодно как для арендатора, так и для арендодателя.

Беседу вел обозреватель КДО daily Альберт Акопян

Аренда или наем? Разбираемся в нюансах

Рынок аренды стремится к цивилизованным отношениям, и подавляющее большинство его участников признают: грамотно оформленный договор поможет защитить их интересы в случае возникновения разногласий. Но какой именно договор заключать — аренды или найма? Оказывается, это не одно и то же. Об особенностях этих договоров и об основных нюансах, которые надо учитывать при их заключении, рассказывает Галина Баркус, юрисконсульт компании Savills.

Когда арендатор для вашей квартиры найден, наиболее существенные условия проживания согласованы, возникает вопрос о грамотном юридическом оформлении отношений. И здесь нужно определить, какая форма договора целесообразна. Существуют договоры аренды и найма, а также субаренды и поднайма. Что представляет собой каждый из них?

Субъект и предмет договора

Аренда и наем устанавливают схожие взаимоотношения, однако с юридической точки зрения это два разных договора, и регулирующие их положения глав Гражданского кодекса РФ несколько различны.

Первое отличие касается статуса арендатора.

Так, согласно существующему законодательству, с юридическим лицом заключается только договор аренды.

Отметим, что если предметом договора аренды является квартира, то ее использование возможно исключительно для проживания граждан, к примеру, приглашенных работников.

Физические лица между собой, как правило, заключают договор найма.

Второе отличие – по предмету договора. Предметом договора найма непременно является жилое помещение, а в аренду может передаваться любое недвижимое имущество. Поэтому в отношении популярных сейчас апартаментов, имеющих статус нежилых помещений, оформляют договор аренды, независимо от юридического статуса сторон.

Сроки и условия

Следующие основные отличия связаны со сроком договора и условиями его расторжения.

Согласно современной главе Гражданского кодекса РФ, регулирующей наем, приоритетными являются интересы нанимателя. Так, он может расторгнуть договор найма в одностороннем порядке, при этом необходимо за 3 месяца письменно уведомить об этом вторую сторону. Это право действует императивно, то есть вне зависимости от того, оговорено ли оно в договоре или нет, и независимо от согласия другой стороны.

Наймодатель же может расторгнуть договор найма исключительно в судебном порядке

и лишь при определенных нарушениях со стороны нанимателя (невнесении оплаты, регулярном нарушении покоя соседей, порчи имущества и т. п. ).

Судебный порядок расторжения договора аренды также установлен законом, однако в договоре аренды стороны могут прописать иные основания для его расторжения во внесудебном порядке.

Законом не регламентируется максимально возможный срок договора аренды, а вот для договора найма он составляет 5 лет.

При краткосрочном найме (до 1 года) законодательно не установлены некоторые права нанимателя (например, на сдачу квартиры в поднаем, преимущественное право нанимателя). При этом стороны могут сами прописать обратные условия при заключении договора.

Форма договоров аренды и найма

Договоры аренды и найма должны иметь исключительно письменную форму. Договоры и найма, и аренды, заключенные на срок не менее 1 года, подлежат обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Однако стоит обратить внимание, что между двумя рассматриваемыми процедурами закон установил определенное различие: государственная регистрация аренды осуществляется посредством регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, при найме – регистрируется ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение.

За нарушение порядка регистрации договора аренды/найма установлена различная ответственность.

Несоблюдение установленного порядка государственной регистрации договора аренды влечет за собой наложение административного штрафа в пределах 1,5–4 тыс. рублей для физических лиц, а для юридических– 30–40 тыс. рублей.

Субаренда и поднаем

Субаренда и поднаем также встречаются на рынке недвижимости, особенно когда необходимо исключить контакт собственника и проживающего в квартире лица. То есть это случай, при котором собственнику интересно сдать квартиру, получать периодические выплаты, но не решать текущие вопросы, связанные с заселением, выселением, устранением ущерба, расторжением или продлением. Арендатором-посредником может являться риэлторская компания или другое доверенное лицо.

Есть несколько обязательных условий субаренды и поднайма. Во-первых, собственник должен дать согласие, а во-вторых, срок субаренды должен находиться в пределах срока аренды, а срок поднайма – в рамках срока найма. При досрочном расторжении договора найма договор поднайма автоматически прекращается.

Стоит обратить внимание, что в случае с субарендой при прекращении договора аренды субарендатор получает право на подписание договора аренды, в рамках оставшегося периода субаренды и на условиях договора аренды. На договоры субаренды также распространяются нормы о договорах аренды, иными словами, действует и преимущественное право субарендатора на подписание договора на новый срок. При поднайме такое право законодательно не предусмотрено.

Схема «аренда-субаренда» более распространена на рынке, чем «наем-поднаем».

Это связано не только с тем, что закон расширяет права субарендатора больше, чем поднанимателя, но также и с тем, что чаще всего стороной-арендатором, впоследствии сдающим квартиру в субаренду, является юридическое лицо. А как мы помним, для юридического лица предусмотрено заключение договора аренды, а не найма жилого помещения.

В любом случае, какой бы договор не заключался, мы рекомендуем подойти к нему максимально внимательно и изучить все детали с юристом. Только так можно гарантировать полную защищенность сторон и безопасность заключенной сделки.

Отличие аренды от субаренды

Что это такое?

В ГК РФ не идет речи, конкретно, о субаренде нежилых помещений. На данные правоотношения распространяются общие правила, содержащиеся в законе.

Для ответа на вопрос, вынесенный в подзаголовок, необходимо определиться со следующими понятиями:

  • Что такое «нежилое помещение»?
  • Что такое аренда?

Исходя из норм законодательства, можно сделать вывод о том, что нежилое помещение характеризуется следующими признаками:

  1. Оно является объектом недвижимости.
  2. Располагается в неком здании.
  3. Предназначено для использования в различных целях, кроме проживания. Отсюда, собственно, и название – нежилое.

В ст. 606 ГК РФ говорится об аренде имущества. Под этим понимают правоотношения, по которым:

  • собственник имущества передает его во временное пользование иному лицу;
  • арендатор выплачивает за это, регулярно, определенные денежные средства.

Но мы ведем речь не об аренде, а о субаренде. Ст. 615 ГК РФ говорит о том, что арендатор, с согласия собственника, может передавать имущество, которым пользуется в аренду третьим лицам. Это и будет субарендой.

Чтобы было более понятно: при отношениях, о которых идет речь, выстраивается цепочка из трех лиц. Собственник – арендатор – субарендатор. При этом правоотношения связаны с одним объектом недвижимости – нежилым помещением.

Справка: арендную плату получают два лица: собственник и арендатор.

Нюансы и подводные камни

О некоторых из них уже было сказано. Например:

  1. Срок действия субаренды не может быть больше, чем аренды.
  2. Арендатор отвечает перед собственником за состояние имущества и за все остальное, даже если нежилым помещением, согласно законным договоренностям, пользуется третье лицо.
Это интересно:  Добровольное возмещение убытка в порядке регресса

Есть и другие особенности. Так, арендатор вправе устанавливать плату большую, чем вносит сам. Кстати, в большинстве случаев, так и происходит. Схема такова: человек берет во временное пользование какое-то нежилое помещение и сдает его полностью или по частям, получая доход.

Все особенности субаренды вытекают из взаимосвязи первоначального и «вторичного» договоров. Кстати, если сделка аренды расторгнута досрочно по тем или иным причинам, то субарендатор имеет право обратиться к собственнику и попросить о заключении договора напрямую.

Таким образом, субаренда нежилых помещений – это довольно сложные правоотношения, имеющие ряд нюансов. Самое главное – внимательно читать условия соглашения, и понимать что из чего вытекает, как взаимосвязано. Можно воспользоваться услугами профессионального юриста, чтобы потом не оказаться в сложной ситуации.

Субаренда: что это, стороны и предмет договора

Последние изменения: Январь 2019

Законодательством не предусмотрен отдельный нормативный акт, регулирующий отношения по соглашению о субаренде. В статье 615 Гражданского кодекса в пункте 2 лишь указано, что к соглашениям о субаренде необходимо применять правила и порядок заключения соглашений об аренде. Сразу возникает справедливый вопрос – субаренда что это? Аренда и субаренда в чем разница?

Что такое субаренда – это одно из наиболее часто встречающихся видов договорных соглашений регулирующих отношения в плане движимого и недвижимого имущества.

Субарендой является временная переуступка прав на арендуемое имущество либо его долей (чаще всего предметом такого соглашения значатся нежилые помещения). Субарендатор наделен теми же правами и обязанностями, что указаны в основном соглашении между собственником и арендатором. Соглашения помогают арендатору в некоторых случаях решить финансовые проблемы, уменьшая издержки связанные с содержанием помещений, к примеру, если они временно не используются.

Договор субаренды жилого помещения

Как и подавляющее большинство договорных отношений, аренда помещений регулируется Гражданским законодательством (ГК). Кроме того есть и отдельные нормативные правовые акты такие как решение Пленума ВАС №-73 от 17 ноября 2011 года по прецедентным случаям. Этим решением высший суд определил правила и порядок совершения сделки (заключение соглашения) по аренде жилых помещений.

Предмет соглашения

Что такое субаренда жилого помещения?

Под субарендой жилых помещений понимается передача в найм уже арендованного жилья третьей стороне. Предметом данного договора является переуступка права пользования жилплощадью третьим лицам.

При этом также необходимо перезаключение основного договора или же заключение дополнительного соглашения к нему, где необходимо указать данный факт и заручиться согласием собственника.

Формат соглашения

Письменный формат соглашения дает гарантию соблюдения всеми сторонами возложенных на них обязанностей. Что в будущем дает возможность привлечения к ответственности и возмещению убытков с участников сделки, если те не будут исполнять условия соглашения. Привлечь к ответственности и возместить убытки можно будет посредством подачи исковых требований собственника к сторонам соглашения. В части, которых указывается на нарушения, принятых на себя сторонами обязательств.

Стороны

Сторонами субарендного соглашения являются следующие лица:

  • собственник – арендодатель, является главным участником основного договора аренды;
  • арендатор, является второстепенным участником сделки об аренде, а в соглашении о субаренде – основным лицом (арендодателем);
  • субарендатор — является третьей стороной соглашения.

Сторон соглашения может быть множество. Так субарендодатель, с соглашения арендатора и собственника ища собственную выгоду, может передать помещение в найм следующему участнику сделки, заключив еще один договор о субаренде.

Субарендатор — это третье и последующее лицо соглашения, принимающее в пользование уже арендованного помещения. Субарендодатель – это участник сделки об аренде, сдающий в аренду третьим и последующим лицам жилплощадь, взятую в аренду им самим.

Сроки действия данного договора

Период действия соглашения о субаренде не может превышать срок действия основного договора. Если помещение сдается в аренду более чем на год или равный этому период, соглашение регистрируется в Россреестре, соответственно договор субаренды также подлежит регистрации. Максимальный срок соглашения – пять лет. Далее необходима перерегистрация.

Обязанности сторон

Согласно статье 615 ГК обязанностями участников сделки является соблюдение пунктов соглашения, в иных случаях в соответствии с предназначением имущества. При невыполнении этих обязанностей собственник вправе расторгнуть сделку.

Оформление соглашения о субаренде

При оформлении сделки по данному виду соглашения в принципе, как и по остальным договорам, необходимо соблюдение структуры документа, куда входят следующие пункты содержащие информацию о:

  • полных анкетных/персональных данных участников сделки (ФИО, полные данные документа подтверждающего личность (серия, номер, орган выдавший его и т.д.);
  • количестве лиц, участвующих в сделке и планирующих в дальнейшем проживание на указанных квадратах;
  • периоде пользования жилплощадью и действия соглашения;
  • опись имущества предполагаемого к использованию в арендуемом помещении;
  • форме и способе оплаты;
  • необходимости осуществления ремонтных работ и требовании оплачивать коммунальные услуги;
  • назначение жилого помещения.

Такая сделка носит индивидуальный характер составления и заключения соглашения. В связи с этим структура и требуемые документы могут значительно разниться.

Необходимые приложения к соглашению

При заключении сделки необходимо приложить следующий пакет документов:

  • копии документов, удостоверяющих личности участников сделки;
  • документ, подтверждающий право собственности на недвижимость от собственника (свидетельство, выписка из ЕГРН);
  • оригинал и копия основного соглашения аренды с указанием о согласии арендодателя на сделку (или приложение его копии и оригинала дополнительного соглашения на субаренду);
  • копии лицевых счетов для оплаты коммунальных услуг;
  • технический паспорт жилья, если предполагается регистрация соглашения в Россреестре;
  • если срок сделки предполагается более одного года (как говорилось выше, необходима Госрегистрация) то к приложениям добавляется подтверждение об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки.

И иные необходимые документы необходимые для заключения договора индивидуальной сделки.

Образец соглашения

Для корректного и законного составления и заключения соглашения необходимо владеть хотя бы азами юриспруденции. При возникновении сложностей совершения данной сделки можно обратиться за консультацией опытного юриста практикующего в этой сфере права или воспользоваться приведенными ниже примерами договора.

Договор субаренды квартиры. Образец (58,0 KiB, 65 hits)

Образец договора субаренды жилого помещения между юр. лицами (55,5 KiB, 180 hits)

Договор субаренды недвижимого имущества. Пример (18,6 KiB, 107 hits)

Обладает ли субарендатор правом субаренды помещения

Субаренда для последующей передачи жилого имущества в пользование по такому же договору довольно прибыльный бизнес. Так предприимчивые граждане, особенно в значимые для нее дни (олимпиада или подобные события) заключают с собственниками жилых помещений или арендаторами арендные и субарендные договора дальнейшего использования жилых квадратов для получения дополнительной прибыли путем оформления последующих договоров.

К сожалению, законодательством не предусмотрено ограничение лиц, заключающих последующие субарендные договора. Чем и пользуются мошенники, разрабатывая различные схемы отнятия этих объектов недвижимости.

C обственникам/арендодателям необходимо тщательно подходить к заключению такой сделки и конкретно оговаривать в соглашении пункт о дальнейшей передаче объекта третьим и последующим лицам сделки. То есть либо ограничить и не давать разрешение на субаренду, либо прописать этот пункт отдельно.

Согласно пункту 2 статьи 615 Кодекса, арендатор, вправе заключать дальнейшие сделки по передаче жилья в последующий найм, исключительно с согласия собственника. Что в некоторой степени ограничивает права арендатора и защищает право собственника. В любом случае у главной стороны сделки (владелец) есть преимущественное право оспаривания всех действий арендатора и последующих субарендодателей посредством подачи претензий в судебном порядке.

Отличия субаренды нежилого помещения от жилого

Договор о данном виде сделки, как на недвижимое имущество, так и движимое практически ничем не отличается. Единственным отличием в сфере заключения этих сделок является налогообложение, которое напрямую зависит от статуса самих участников соглашения и категории недвижимости.

Так, налог на сдачу жилого помещения отличается в разы от аренды/субаренды нежилого. Поэтому все чаще участниками сделки являются физические лица, получающие при этом значительные преференции по налогообложению.

В любом случае требуется доскональное изучение законодательства в данной сфере, чтобы собственнику и арендатору не пришлось в будущем решать спорные ситуации в соответствующей подсудности судебной инстанции.

Основным отличием сделки по аренде и субаренде является количество сторон соглашения. Так в первом случае участниками сделки являются собственник и наниматель, а во втором кроме этих лиц в соглашении указываются третьи стороны.

Понятия аренда и субаренда

Аренда и субаренда — два похожих понятия с одинаковым принципом действия. Оба вида юридических сделок имеют свои особенности, которые необходимо знать перед заключением договора.

Аренда – недвижимое имущество, передаваемое во временное пользование за определенную сумму; наем одним лицом у другого лица имущества, земли, домов, предприятий и т.д. во временное пользование на определенный срок и за определенную плату.

Документ, определяющий взаимоотношения арендатора и арендодателя, в котором прописываются основные условия предоставления имущества во временное пользование.

Субаренда – передача арендатором арендованного имущества полностью или частично в аренду третьему лицу, при которой арендатор становится арендодателем по отношению к этому лицу, выступающему в роли арендатора.

Субаренда — это вид взаимоотношений двух лиц, при которых в аренду сдается часть имущества, уже находящегося в аренде.

Это интересно:  Активы и пассивы в бухгалтерском учете

Читайте также статью ⇒ Как выселить квартирантов, которые не платят

Чем отличается аренда от субаренды

Аренда занимает основную долю рынка. С юридической стороны она безопаснее. Схема взаимоотношений арендатора и собственника имущества налажена на законодательном уровне. Это основное отличие от субаренды.

Субаренда выгодна начинающим бизнесменам, которым требуется небольшое помещение для развития предпринимательской деятельности. Снимать целое помещение в финансовом плане невыгодно, поэтому данный вид юридической сделки распространен.

Аренда напрямую от собственника обходится дешевле. Субарендодатель всегда делает надбавки для собственной выгоды, поэтому оплачивать придется на 10-20% больше.

Разница между данными видами сделок:

Аренда Субаренда
можно оформить помещение любого типа, независимо от местонахождения предоставляются помещения в небольших торговых и бизнес центрах, многоквартирных домах, бывших общежитиях и других зданиях
аренда напрямую безопаснее при нарушении условий договора можно добиться справедливости в судебном порядке
арендатор сотрудничает с одним субарендатор с двумя лицами

Аренда или субаренда – что выбрать?

Арендой называют владение имуществом в течение определенного срока за плату. Субаренда – это передача арендованного имущества арендатором другому лицу с согласия собственника. Аренда офисных помещений, аренда складов, иных объектов коммерческой недвижимости подразумевает использование обоих вариантов. В настоящее время не все компании готовы позволить себе приобрести собственное помещение для офиса или склада. Поэтому такое широкое распространение получили аренда и субаренда коммерческой недвижимости.
Основным преимуществом «прямой» аренды является более низкая ставка. Именно поэтому агентства недвижимости предпочитают такой вариант. При субаренде размер арендной платы может вырасти на 10-20%.

Еще один распространенный вариант – фирма-арендатор переезжает в новый офис до завершения срока контракта с владельцем помещения. Компания использует субаренду, чтобы не платить неустойку за нарушение договора, а также не оплачивать пустующее помещение.
Распространение субаренды связано, прежде всего, с дефицитом офисных площадей. Компании, представляющие малый и средний бизнес, нуждаются в небольших офисах и чаще других соглашаются на субаренду, так как не могут найти подходящую офисную недвижимость в аренду.

Аренда и субаренда объектов недвижимости относятся к распространенным сделкам, при которых права сторон защищаются на законодательном уровне, однако имеют множество сложностей.

Что выгодней — аренда или субаренда, зависит от поставленных целей:

Аренда Субаренда
Выгодна бизнесменам, планирующим расширять свою деятельность, а на время становления бизнеса неиспользуемое имущество можно сдавать в субаренду Выгодна в плане получения дохода за аренду неиспользуемых помещений
Арендатор может сдать в аренду помещения, если планируется преждевременный отъезд, что по условиям договора подразумевает отсутствие возврата денег за неиспользуемый период Для третьей стороны субаренда выгодна в финансовом плане, для открытия бизнеса требуется юридический адрес, им может стать часть помещения, оформленного в субаренду
Арендуя напрямую у собственника, при соблюдении условий договора сделка будет продолжаться весь оговоренный период В крупных городах субаренда жилых помещений является неплохим средством заработка, компании или бизнесмены арендуют квартиры на месяц, приводят их в порядок и сдают посуточно.

Права и обязанности арендатора и субарендатора схожи:

Права арендатора и субарендатора Обязанности арендатора и субарендатора
Использовать имущество по назначению в течение обговоренного периода, требовать проведение ремонтных работ Использование имущество по назначению, жилое помещение нельзя использовать в предпринимательской деятельности, а в коммерческой недвижимости не допускается проживание людей
Своевременное внесение оплаты в установленном размере, если есть веские основания для задержки оплаты, то собственник или арендатор должен быть предупрежден заблаговременно
Своевременная оплата коммунальных услуг и других платежей, если это обговорено условиями договора
Пользоваться коммунальными услугами, интернетом и телефоном, если производится оплата, а также пользоваться имуществом, переданным по акту Сдача имущества по акту, в целостности, если это обговорено условиями договора, после проведения косметического ремонта, в установленные сроки
Соблюдение санитарных и гигиенических норм, поддержание чистоты, уважение к соседям, уведомление собственника или арендатора о произошедших авариях и чрезвычайных происшествиях
Проведение ремонтных работ, если это указано в договоре иные обязанности, предусмотренные соглашением

Плюсы и минусы договор аренды и субаренды

Главным преимуществом договора аренды является возможность общения с собственником помещения, где на прямую можно задать интересующие вопросы и получить подробную информацию. Лично можно удостовериться в том, что помещение принадлежит арендодателю, запросив у него соответствующий документ. И лично обговорить сумму аренды, эксплуатацию помещения, ремонт и т.д.

Вторым и не менее важным преимуществом является экономия денежных средств. Поскольку помещение принадлежит арендодателю, и между ним и компанией нет посредников, и цену завышать не имеет смысла, не требуя каких-либо комиссий.

Поскольку сдаваемое помещение принадлежит арендодателю, то и выглядеть оно будет соответствующе, в хорошем состоянии, и с ремонтом.

При субаренде помещения арендатор по согласию арендодателя передает на определенный срок часть или все помещение в пользование субарендодателю. Так же, как и договор аренды, договор субаренды является платным и заключается в простой письменной форме.

В договоре аренды обязательно должно быть указано, о праве сдачи помещения в субаренду. Договор субаренды заключается с согласия собственника помещения. Если такого пункта нет, то договор субаренды аннулируется и считается не действительным. Срок договора субаренды не может превышать срок аренды. В случае досрочного прекращения договора аренды одновременно с ним прекращается договор субаренды.

В отличие от договора аренды, где собственник и арендатор могут решить все вопросы лично, субарендатор не имеет такой возможности. И, как правило, цена договора субаренды выше, чем у договора аренды.

Прежде, чем заключить договор аренды или субаренды, надо внимательно ознакомиться с условиями сдачи помещения.

Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);

потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

>Права и обязанности субарендатора

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

Полезные статьи:

Скачать договор аренды для ИП и ООО в вордеВ соответствии с ГК РФ, договор аренды,…

Добавлено в закладки: 0Что такое концессия? Описание и определение термина.Концессия – это договор на применение…

Автоматическая пролонгация договора аренды на 11 месяцев 1. возможно ли указать в договоре что в…

ДОГОВОР АРЕНДЫ КОНТЕЙНЕРА ДЛЯ ТБО №ДОГОВОР АРЕНДЫКОНТЕЙНЕРА ДЛЯ ТБО № _______г. Медногорск «_____» _____________ 20___…

ВведениеУпущенной прибылью в российском законодательстве называется частичное или полное неполучение одной из сторон сделки прибыли…

В каких случаях нужно выставить счет-фактуру покупателю Компании, которые осуществляют операции, облагаемые НДС, в том числе…

Статья написана по материалам сайтов: news.ners.ru, www.mirkvartir.ru, tforeanda.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector